深圳前海金融創新土地先行 地產重新洗牌？

據前瞻網了解，6月25日，深圳市前海管理局公開掛牌出讓3宗地的使用權。這是前海第一次進行土地出讓，總建筑面積為127萬平方米。三幅土地對競買人資質提出了苛刻的條件。

其中兩幅地要求競買人資產總額和主營業務收入均不低于100億元或等值外幣;建成后部分辦公樓物業、供冷設備應當無償移交給深圳市前海管理局。第三幅地條件更為嚴格：香港聯合交易所上市企業，當前市值不低于400億元港幣;2012年營業收入須不低于200億元人民幣或等值外幣;在競買前，與不少于3家境外的世界500強金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向。

競買條件強烈地指向港企。在5月24日的一次會議上，前海管理局局長張備說，前海曾向香港新世界集團、新鴻基集團、世茂集團等財團征詢對房地產開發的意見，也邀請他們參與前海的開發建設。

這同時也讓市場想象，前海是否首先要進行房地產開發?此前，深圳市第五屆人大常委會在多次審議《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例(草案)》中，建議明確禁止在前海搞房地產開發，或者變相地進行房地產開發。

根據前海管理局招商聯絡處處長姜力琨的說法，“前海不會搞房地產，不過房地產是產業發展的基礎，是區域發展的依托，因此對前海合作區的地產項目必須能帶動產業發展，能實現機制創新。”這實際上暗示了，以產業帶動的房地產開發是允許的。

華東師范大學商學院房地產系主任華偉在“前海人居發展論壇”上說，原來規劃前海不建任何住宅，現在新規劃中則有15萬居住的需求。深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺表示，前海目前招商引資的600多家企業，77%是金融產業，整個區域的配套應該是非常高端的，他認為深圳未來的房地產格局將因前海而重新洗牌。

深圳一位金融界資深人士則對開發商們的熱情不以為然。他指出，前海最初的定位是搞金融創新，但目前并未有實質的推進。前?，F在的金融創新只有“將境外低成本人民幣貸款運進來”這一條，其他如人民幣離岸市場、人民幣資本項目可兌換等還很遙遠。

上述人士認為，在制度創新未明的情況下，大力發展房地產為時過早。即便將來金融創新出現根本性的變革，前海的絕大部分土地開發是商務和產業需求，住宅開發只是前海區域的一小部分。

張備表示，在前海未來的土地出讓中，將實行彈性出讓年期，防止惡性競爭導致高地價、高樓價。此外，前海將把土地使用權出讓收入(扣除政策性剛性支出)的15%~20%劃入前海合作區產業發展基金，實施節約集約用地獎勵。