溫州二成首付重出江湖 超低購房門檻暗藏玄機？

溫州樓市推出二成首付

曾經席卷全國的浙江溫州炒房團如今在樓市幾乎銷聲匿跡，而溫州樓市，在嚴格的樓市調控下也從“領漲”地位轉變為“領跌”，房價大幅下降。而據前瞻網記者了解，溫州樓市傳出20%首付的消息。

據了解，溫州市中梁國賓1號三期(審批定名為南濱錦園)樣板房將于11月17日開放，售樓處銷售人員稱如果在11月17日前登記并成功購房，可享20%超低首付。

當地地產人士表示，溫州第一套購房首付一般要求三成，第二套首付要求達到六成，該項目這次所推出二成首付在溫州樓市尚屬首次。北京尚公律師事務所律師邢俊霞稱，上述降低首付標準的行為還與我國目前實施的 《個人住房貸款管理辦法》等法規相沖突。

國內一房地產營銷策劃資深人士透露，從表面上看“20%首付”降低了購房門檻，減輕了購房者的資金負擔，但實際可以讓開發商盡快套現，緩解房貸收緊之下的資金壓力。有律師表示，有不法開發商在操作上使用兩份合同，涉嫌向銀行騙貸，對購房者來說也存在一定的風險。

二成首付購房重出江湖

根據溫州市房管局旗下的房地產市場信息數據顯示，這個位于溫州甌海區南白象街道的中梁國賓1號為推廣名，審批定名為南濱錦園，溫州當地媒體《溫州都市報》推廣宣傳顯示，該樓盤將于11月25日開盤，開發商為溫州市中梁華成置業有限公司。

中梁國賓1號售樓處有關銷售人員11月5日介紹稱，該樓盤三期的洋房樣板房將于11月17日開放，如果11月17日樣板房開放前登記購房，并成功購房，可享20%超低首付。據介紹，洋房的戶型面積為180平方米～280平方米，并帶有泳池等配套設施，總售價在600萬～700萬元左右。

銷售人員稱，樣板房即將開放，可以去售樓現場領取邀請函，除首付20%外，即日起登記并成功認購贈價值30萬車位。對于目前所推出的購房首付款只需付20%等具體情況須購房者到現場面議。

溫州市當地一房地產業從業人士稱，目前，在溫州首套購房一般都要支付總售價的三成，第二套則要達到六成，該項目這次所推出二成首付為溫州樓市首次。

針對該項目首付只需要二成，售樓處銷售人員證實稱，購房者只要在11月17日樣板房開放前登記購房，并成功購房，確實可享20%超低首付，開發商只要收到總房款的二成即可，其余銀行按揭部分則由銀行最終確定。

前瞻網記者了解到，截至昨日(11月7日)17時，中梁國賓1號(南濱錦園)一期共508套房源已售34套，登記423套，成交價格在3萬元/平方米左右;二期則共有388套房源，已售86套，登記253套。

低首付暗藏套現玄機

其實，溫州樓市在出現二成首付降低購房標準時，一些城市卻出現了房貸收緊的消息。

接觸房產官司較多的北京尚公律師事務所律師邢俊霞稱，眼下房地產調控仍未現放松跡象，在北京，一些樓盤首套房貸不僅沒有30%首付，而且還提高至50%。與溫州同屬浙江省的杭州市，浙江省當地媒體《青年時報》11月6日報道稱，杭州首套房貸利率優惠全面收緊。同時有公開消息顯示，目前，已經有包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等14個城市開始上調首套房貸款利率。

在溫州樓市，類似于“零首付”、“10%首付”、20%首付”等購房付款模式主要出現在樓市特殊期，前瞻網了解到，2006年上半年，溫州樓市轉暖，市場上也出現個人房貸悄悄松綁，部分房源首付可低至二成。另外則是在2008年，彼時經濟同樣面臨嚴峻形勢，溫州市試圖通過采取若干措施來刺激房地產市場健康發展。北京尚公律師事務所律師邢俊霞認為，對購房者來說，這種“零首付”、“10%首付”、20%首付”、“零月供”等多為開發商的攬客噱頭，是否真正降低首付標準還有待進一步認定。

邢俊霞稱，上述降低首付標準還與我國目前實施的《個人住房貸款管理辦法》等法規相沖突。根據《個人住房貸款管理辦法》對于貸款對象和條件則要求，不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款;享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款;

然而，國內一房地產營銷策劃資深人士透露稱，從表面上看，“零首付”、“10%首付”、20%首付”等不僅降低了購房門檻，減輕了購房者的資金周轉負擔，實際上還可以實現開發商的盡快套現。

據該人士解釋稱，一些樓盤公開銷售時對房屋價格先進行一定提升后，再對首付進行“減免”。比如一套原價在100萬元的房源，按照慣例，首付30萬元，銀行按揭70萬元，眼下房價已經出現 “跳水降價”，在操作中，開發商則保持原價不變，首付由開發商說了算，可以操作的就在首付，比如開發商實現存10萬元抵30萬元，這樣下來，房屋實際總價確實降了，購房者愿意接受，同時開發商可以開出收到30萬元的首付款的收據，銀行根據開發商收據放出來的依然是70萬元的按揭，但這部分按揭進入的是開發商的賬號，緩解了開發商的資金壓力。

有律師表示，根據上述操作方式就存在兩份合同，一份是名義上的，房子的價格為100萬元，而另外則是真實的成交價格，只有80萬元，但從銀行貸出了70萬元，實際上，上述做法涉嫌向銀行騙貸，同時對購房者也存在一定的風險，如果遇到信譽不好的開發商，開發商最后可能要求購房者按照名義上的合同進行履行。

溫州房價領跌全國

與中梁國賓1號降低首付標準的同時則是溫州房價的大幅“跳水”，最大跌幅超過50%。

如位于溫州鹿城區的中瑞公園大地，公開信息顯示，目前在售均價為23500元/平方米起，而在當初開盤時則高出不少，據悉，目前在售價格在30000多元/平方米，而溫州市房管局旗下的房地產市場網顯示，當初開盤時該樓盤消息均價為60000元左右，降幅達到了50%。

此外，還有豪宅賣出了住宅價，當年的“樓王”置信原墅，最初定價高達8萬多元/平方米，現在開盤最低價賣到3萬元/平方米，降幅更大。同樣香緹半島樓盤售價也遭到腰斬，據前瞻網了解，2009年香緹半島開盤價為2.5萬元/平方米。開盤5個月后，二期的價格漲至3.8萬元/平方米;2010年時該樓盤的最高售價高達8萬元/平方米，如今該樓盤回到了3.5萬元/平方米左右。

“平均降幅在30%~50%。”溫州當地一規模較大的房地產企業負責人表示。

浙江省統計局最新發布的統計信息顯示，杭州、寧波、溫州等地的商品房價從前幾年的 “領漲”轉向“領跌”。

與8月份相比，溫州9月商品房價格環比下降0.8%，跌幅居70城市之首。金華、寧波分別環比下降0.3%和0.2%，環比跌幅分別居第5位和并列第6位，杭州則上漲0.3%。其實，不僅9月份，溫州樓市的降幅多次領先全國。據溫州住建委網上銷售系統顯示，截至11月5日19時，溫州全市庫存公開發售房源為28783套，9月份的1716套是截至目前的最高單月成交數據，倘若按此計算，單消化這部分房源就需要超過16個月。

浙江省統計局最新公布的三季度全省房地產業景氣指數顯示，雖然受近期房價持續反彈和剛性需求持續擴大影響，三季度全省房地產業景氣指數為100.6，同比下降8.8點，環比上升0.2點，但繼續運行于“微景氣”區間。

至于溫州樓盤降低首付標準，是為炒作而制作的噱頭，還是真有其事，還有待考察。