深圳定向出讓土地現象不時上演 國企成“主角”

深圳土地出讓公告被疑“量身定制”

據前瞻網記者獲悉，深圳市土地房產交易中心前不久公布的一則土地出讓公告引起了人們的熱議。該公告不僅沒有顯示地塊的成交底價，也沒有顯示地理位置，卻對申請人的資格要求設下了一系列嚴格的條件，因此，被業界質疑是為華潤集團旗下的華潤萬家“量身定制”。

事實上，在最早實行招拍掛制度的深圳，類似這樣的定向出讓現象不時地上演。

“直至今日，這種方式都并未改變，而有越演越烈的傾向，在前海、后海等深化改革的區域，這種方式還是會主導。”深圳市國土資源和房產管理局相關人士說。

“排他性”條件

據前瞻網記者了解，土地資源緊缺的深圳，其土地開發強度目前達到了47%，既超過香港，更超過國際公認的土地開發強度臨界點30%。在開發強度接近極限的尖峰時刻，作為最早探索房地產市場公平交易的城市，深圳卻選擇了回頭路，在招拍掛制度中夾雜著協議出讓的色彩，玩起了表面公平實質有失公允的“定制”游戲。

招拍掛制度的出現，原本是要替代容易導致暗箱操作的協議出讓。然而，在招拍掛操作過程中，為定向出讓設置的條件卻更為公開，且毫不避諱。

深圳市土地房產交易中心18日出讓的南山后海中心區一宗土地，該地塊面積為4.4萬平方米米建筑面積約49萬平方米，項目的商業部分可對外銷售，酒店限整體轉讓，同時還捆綁了居住用地。

然而，出讓的條件卻顯示深圳市政府在為“意中人”層層鋪路。條件首先限制了“意中人”的業務領域和身價，要求競買申請人或其實際控制人2011年營業額不低于2500億元，2011年國內零售銷售額不低于300億元，且需承諾在項目建成后將其中國總部及零售業務中國總部遷入。有分析指出按照公開數據的計算，沃爾瑪、家樂福、華潤萬家均符合競買條件。

隨后，公告規定，地塊競得人須以BT方式承擔該項目東側的科技館、創新大廈項目的建設。分析指出，家樂福和沃爾瑪并不符合上述條件，預計華潤集團是不二之選。

因為目前在建的華潤總部大廈用地，是華潤集團以BOT方式建設深圳灣體育中心作為回報。而作為對企業的補償，政府僅在場館旁邊提供一塊建設用地，給華潤集團建設華潤總部和華潤萬家總部。而此次出讓的地塊離華潤總部大廈不遠，華潤萬家總部正處于需落實卻用地不夠的處境。對此，深圳市土地交易中心相關負責人拒絕回應業界的相關質疑。

實際上，上述地塊所在的后海中心區，被定位為刺激深圳發展的又一綜合功能區，臨近蛇口、前海這兩大改革新區域。深圳市政府內部人士透露，政府一直希望完善土地出讓制度，改變“政府拼命賣地、開發商買地賣高價樓”，讓土地市場真正走向公平、規范。

然而，就在后海這樣的新區里，其土地交易過程暗藏著不少定向出讓的痕跡。

據前瞻網記者統計，從2011年至今，后海中心區涉嫌定向出讓的經營性地塊多達10宗，涉及土地面積8萬平方米以上，建筑面積100多萬平方米。

而這片區域，只是其所屬的寶安區的一個側面，也是整個深圳市的縮影。

有消息稱，2007年以來，全深圳市涉嫌定向出讓的經營性地塊已達45宗，建筑面積600萬平方米，僅2010年一年時間，涉嫌定向出讓的地塊就多達14宗。

招拍掛“變形”

“在出讓條件中左設限右規定，這是深圳定向出讓的慣用手段，特別是在新區開發過程中。招拍掛的平臺是公平的，但政府設下了不公平的障礙，即使有競爭也是不平等的，而有些時候，你連競爭的資格都沒有。”深圳一家民營房地產企業項目總監蔡總無奈地表示，“深圳這些年的土地交易平臺比協議出讓更難，民企要公平地參與競爭，并不容易。”

實質上，看似公平的招拍掛平臺卻對競買人資質設置了許多限制性條件。這種方式有以下特征：地塊最終只有一家競買人參加、競買人幾乎都是國內知名企業，大部分為底價成交。

以后海中心區為例，在有定向出讓嫌疑的出讓地塊中，天虹商場、海王星辰、中建鋼構、中鐵南方、喜之郎集團和大成基金管理有限公司等大型公司已被定制好系列入門券。

希望打造成“中國曼哈頓”的前海新區宣布將采用合作、租賃等形式與開發商聯合開發，希望嚴控土地開發，避免出現深圳其他區域大片賣地的局面。

然而，招商局、中集等大型國企在該地已擁有大量的土地，光是招商局的占地面積已占有前?？偯娣e的20%以上。“央企、國企是這場土地盛宴的最大受益者，即使有些國企沒有搶下先機，政府也會為他們設下隱性條件鋪路，而其他開發商只好‘望洋興嘆’。”深圳本土上市民營房企董秘表示。

放眼深圳全市的土地交易平臺，招商局以及旗下的招商地產便是定向出讓方式中的得益者之一。以一年前深圳蛇口太子灣片區地塊被招商局以64.39億元低價收入囊中為例，出讓條件規定競買申請人不僅要具備房地產開發企業國家一級資質證書，注冊資本不少于20億元，還須有房地產、公用碼頭的經營經驗。

有報道指出，出讓條件是為招商局量身定制的，所以現場只有招商局一家參與競拍。而且，該地塊原本就是屬于招商局蛇口工業區的工業地塊，只是因為要改變土地性質，所以由政府收回后再掛牌出讓。

多家房企的高管曾指出，開發商和政府之間的定制游戲，已經成為一種必走的程序，有流程化、規范化的特質。深圳某國有企業地產部人士這樣講述他的經歷：“大型企業有興趣在某區域發展項目，則會由相關協會、中介機構充當搭橋者，向政府試探可行性。一旦雙方意愿達成，政府便會伸出橄欖枝，并就該企業的發展計劃制訂可行性的運作方案，確保項目能順利地落入該企業囊中，這就是所謂的定制。”

然而，雙方并非每次都能達成一致，他補充道：“有些時候，多個大型企業會競相爭取優質地塊，相關部門則會在非公開場合與他們單獨溝通其成交的心理價位，將他們中的最高價者作為意向企業。所以，某一方在這些非公開的過程中談不攏，那么連競拍的機會也沒有。”

上述政府內部人士曾描述政府之所以定向出讓的無奈之處。政府擔心的是，一旦地塊落入可控程度較低的開發主體手中，將對規劃實施和區域的整體發展造成影響。