北京二手房交易量明顯上升 市場迎來轉(zhuǎn)折?

成交量明顯增加，二手房市場再現(xiàn)搶房一幕。害怕錯過買房時機的購房者，開始急切地尋找房源，這使得二手房業(yè)主坐地起價。市場真的到了這種明顯的轉(zhuǎn)折點嗎?

變化

目前，二手房交易量雖然沒有回到調(diào)控前的水平，但是已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的上升。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，6月1日至26日，北京二手房住宅簽約套數(shù)為10523套。預(yù)計6月全月成交量為12400套左右，以此計算，今年第二季度北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約為35036套，比一季度大幅上漲79%，比去年同期也大幅上漲38.4%。

而在二手房交易過程中，買房人、二手房主業(yè)的心態(tài)，也正在發(fā)生明顯的變化。

張愛兵是偉業(yè)我愛我家北苑區(qū)北苑旗艦店的店經(jīng)理，他發(fā)現(xiàn)，從5月底開始，看房人的數(shù)量、業(yè)主的報價，出現(xiàn)了明顯的變化。

“從5月底開始，看房人明顯增加了，周一到周五，本來是工作日的時間，我們十幾個經(jīng)紀人每個人每天都能約到看房人。而此前，只有一半的人能約到看房人。”張愛兵表示。

隨著看房人數(shù)量的增加，業(yè)主在報價上也出現(xiàn)明顯的提高。讓張愛兵印象深刻的是6月初北苑家園成交的一套房子。

這是一套100平方米出頭的兩居室，房源掛出來那天是個星期二，業(yè)主本人去上班了，是業(yè)主的父母來經(jīng)紀公司掛牌，當(dāng)時報價220萬元。

當(dāng)天上午10點左右房子掛出來，立即就有兩個經(jīng)紀人約到了看房人去看房。這兩個購房人看了房子以后，都表示滿意，可以成交。

“當(dāng)天，業(yè)主一看這么多人看房，而且這么快就能成交，立刻改變了主意。”張愛兵說，當(dāng)時的兩個購房人，都是剛性需求，首付能付七八十萬元，剩余的要申請銀行貸款，業(yè)主就以首付太低為理由，要求首付最低150萬元，把兩個購房人全部回絕了。

經(jīng)紀人開始做業(yè)主的工作，表示首付不重要，只要交易過程順利，經(jīng)紀公司幫買房人快速申請到銀行貸款，業(yè)主很快就能拿到全款。此后，業(yè)主再和經(jīng)紀公司聯(lián)系時，表示房子繼續(xù)賣，但是價格改了，報價228萬，比開始的報價漲了8萬。

盡管報價瞬間上漲了8萬，但這套房還是很快就成交了。星期二掛牌，星期天成交，成交價226萬元。5天的時間，從220萬元到226萬元。

“從春節(jié)后，到此之前，很少有業(yè)主能夠隨意漲價的，一般都是比報價低1萬—2萬元的價格成交。”張愛兵說。而最近一段時間，張愛兵店里成交的房子，再難見到這種隨意漲價的行為，因為同類房源的報價，都不會低于226萬了。而極少數(shù)報價還停留在此前較低水平上的業(yè)主，對報價做出調(diào)整的速度也迅速了很多。就在這兩天，北苑家園一個業(yè)主又掛出了220萬的價格，但是當(dāng)天，等第二撥看房人走了以后，業(yè)主立刻給張愛兵打電話，把價格改成了228萬元。

這是剛性需求的故事，目前，一些改善型需求開始入市，包括上述例子中的兩位二手房業(yè)主，都是打算賣了房子去城里買學(xué)區(qū)房。在海淀區(qū)牡丹園區(qū)域，就有3天漲價30萬元成交的例子。

田賀是偉業(yè)我愛我家牡丹園區(qū)牡丹園店經(jīng)理，上個月，該區(qū)域華盛家園出來一套170平方米的四居室房源，報價520萬元，當(dāng)時，田賀店里就有一個客戶看中了這套房。

田賀說，這個買房人是在房源出來的第二天去看的房。“白天的時候，他第一遍去看房，沒有太大感覺。晚上，他和愛人一起來看第二遍。”田賀說，看第二遍的時候，當(dāng)時這套房子里面的看房人很多，他們看到這個情景，就有點慌了，當(dāng)時就覺得房子可以，可以約業(yè)主見面談了。

當(dāng)時田賀這邊就開始和業(yè)主電話溝通，“談了3個小時，買房人愿意出520萬，但是業(yè)主不愿意了。”田賀說。

眾多相互競爭的買房人，使得買房人出現(xiàn)恐慌心理而加快購房的步伐，而這一舉動，也進一步促使二手房業(yè)主提高心理預(yù)期而抬高價格。這套房源掛出來的3天時間里，田賀店里過去看房的買房人，就有50多個。

田賀了解到的準確信息，3天以后，這套房子就以550萬元的價格在別的店成交了。目前，該區(qū)域的同類房源，報價基本都到了550萬元。

問題

買房人大量出動尋找房源、業(yè)主提高報價，已成為一個普遍現(xiàn)象。

21世紀不動產(chǎn)蓋全(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理劉曉東表示，從6月初以來，看房人的數(shù)量開始翻番，而業(yè)主報價上漲幅度高的能達到10%。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，以大興區(qū)域彩虹城小區(qū)為例，當(dāng)前兩居的價格在26000元/平方米左右，一居的價格在25000—26000元/平方米。由于當(dāng)前需求較多，尤其是消費者看房的積極性較高，業(yè)主漲價的意愿強烈。房屋掛牌套均總價上漲幅度在10萬元左右，而且議價空間縮小。如面積57平方米的房屋，在4、5月份成交總價大約是130萬，現(xiàn)在業(yè)主將掛牌價調(diào)整至140萬，經(jīng)過議價后，成交價大約是135萬左右。而若是業(yè)主不上調(diào)掛牌價，則基本沒有議價空間，基本按照掛牌價成交。

“我認為現(xiàn)在出現(xiàn)的二手房漲價，是一個虛漲。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，現(xiàn)在出現(xiàn)的情況，有一些政策的累積效應(yīng)存在，包括降息、減稅以及房價回落等，但也有一些人是害怕，看到政府進行經(jīng)濟刺激，認為調(diào)控要放松，房價要反彈，是一種恐慌性的需求。

胡景暉表示，有兩點需要注意：一是總體調(diào)控并沒有放松，只要限購政策不變，需求總量就是限定的;二是總體的供需格局并沒有發(fā)生變化。

“從今年2月到上半年，主要是剛需中的首次置業(yè)者在買房，主流是首次置業(yè)中的婚房。這類需求對交易市場的支撐，不會超過半年以上。”胡景暉表示，目前的情況，和2008年之后的那一輪房價暴漲，政策導(dǎo)向、市場環(huán)境都不同。胡景暉認為，目前出現(xiàn)的恐慌性購買不會一直持續(xù)下去，預(yù)計到今年七八月份，市場就會發(fā)生變化。

當(dāng)前業(yè)主漲價預(yù)期較高，多數(shù)抱著試探的心態(tài)，希望調(diào)高后能夠高價成交。有業(yè)內(nèi)人士認為，由于目前消費者價格接受能力有限，即使掛牌價格較高，最終成交價漲幅也不會太大。