深圳啟動(dòng)土改試點(diǎn) 重在產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新

深圳再次成為了吃“螃蟹”的先行者，本次將在土地權(quán)益的確認(rèn)和明晰方面先行先試，為全國(guó)土地管理制度改革積累經(jīng)驗(yàn)。

前瞻網(wǎng)記者獲悉，醞釀兩年的《深圳市土地管理制度改革總體方案》(下稱(chēng)《改革方案》)3月底已獲得國(guó)土資源部和廣東省政府的聯(lián)合批復(fù)。25日，深圳將召開(kāi)土地管理制度改革工作會(huì)議和改革試點(diǎn)啟動(dòng)儀式。

此次土地改革亮點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，包括土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地二次開(kāi)發(fā)利用機(jī)制創(chuàng)新，調(diào)控手段圍繞土地用途管制制度改革和土地有償使用制度改革兩大重點(diǎn)。

根據(jù)《改革方案》，深圳將以“產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)配置、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為土地管理制度改革原則，先行先試，建立高度城市化地區(qū)土地利用和管理新模式，推動(dòng)土地資源配置市場(chǎng)化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

此次深圳土地管理制度改革將分兩步推進(jìn)，2011年~2015年的近期計(jì)劃和2016年~2020年的遠(yuǎn)期計(jì)劃。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，深圳土地管理制度改革已經(jīng)醞釀了很久，此次改革的核心是土地產(chǎn)權(quán)制度改革。

該專(zhuān)家認(rèn)為，高度城鎮(zhèn)化的深圳，土地國(guó)有化并不完善，大量國(guó)有土地被小產(chǎn)權(quán)房、舊城村和地面物業(yè)所占據(jù)。政府處理每一塊土地都面臨著具體的協(xié)調(diào)工作。土地改革政策既要推進(jìn)土地資源市場(chǎng)化，保證整體城市發(fā)展的需要，也要兼顧歷史遺留的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，關(guān)鍵是找到兩者的平衡點(diǎn)。

而此次深圳的土地管理制度改革有望在解決歷史遺留問(wèn)題上破題。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，截至2011年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達(dá)到37.94萬(wàn)棟，建筑面積達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。

針對(duì)這些建立在宅基地上的集體產(chǎn)權(quán)房，如何實(shí)現(xiàn)權(quán)益，保證土地資源市場(chǎng)化，深圳擬在符合政策規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立健全相關(guān)政策體系，推進(jìn)原農(nóng)村土地確權(quán)試點(diǎn)實(shí)踐工作，加強(qiáng)原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新。如，原農(nóng)村土地“依現(xiàn)狀、依改造”進(jìn)行確權(quán);在“房地合一”體系內(nèi)，探索房地權(quán)利分離條件下的管理制度，探索土地權(quán)益書(shū)、作價(jià)入股等補(bǔ)償模式等，破解確權(quán)難題。

在市中心區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)輒兩三萬(wàn)元/平方米的背景下，小產(chǎn)權(quán)房以每平方米4000~6000元的價(jià)格成為很多城市夾心層的購(gòu)房選擇之一。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)如何設(shè)定非常關(guān)鍵，標(biāo)準(zhǔn)太窄容易引發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所有者的不滿(mǎn)，標(biāo)準(zhǔn)寬泛則會(huì)鼓勵(lì)違建，甚至推高小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)。

對(duì)此，《改革方案》中提到將“依現(xiàn)狀、依改造”等路徑確權(quán)。

此外，深圳將研究和探索限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)、不設(shè)定條件的掛牌出讓等多種方式。健全土地供應(yīng)體系，探索租賃、作價(jià)入股等土地有償使用方式;未來(lái)深圳將創(chuàng)新土地金融工具，展開(kāi)土地金融政策研究;在土地收購(gòu)回購(gòu)上，將引入市場(chǎng)機(jī)制，創(chuàng)新土地收購(gòu)模式和多元化補(bǔ)償方式，完善土地整改方案，探索實(shí)行政府部門(mén)對(duì)土地的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不斷健全土地規(guī)章管理制度。