北京土地市場陽春“入冬”

據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，一季度北京土地收入總計(jì)96.7億元，創(chuàng)近兩年新低。

值得一提的是，成交的45宗地全部為底價成交，競價次數(shù)為零，這是自2005年以來首次出現(xiàn)零溢價率。

土地市場陽春“入冬”

數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，北京土地出讓平均樓面價為2706元/平方米，同比下調(diào)近1000元，下調(diào)幅度達(dá)到了25.8%。其中3月份出讓的9宗地塊土地出讓金為32.57億，低于二月份的42.2億。

值得注意的是，3月無住宅地塊入市。

對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，從上述數(shù)據(jù)來看，2012年一季度北京土地市場已經(jīng)陷入冰點(diǎn)，尤其住宅土地市場成交持續(xù)處于低迷狀態(tài)。

張大偉認(rèn)為，北京是調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市，房價下調(diào)的幅度也處于全國前列。而土地作為房地產(chǎn)的“面粉”，“面包”持續(xù)降價，開發(fā)商對后市預(yù)判不樂觀，因而影響了“面粉”的需求和購買價格。

有業(yè)內(nèi)人士則表示，兩會以后，開發(fā)商的調(diào)控“松綁”愿望落空，對樓市態(tài)度高度謹(jǐn)慎，紛紛縮減一些被嚴(yán)厲限購城市的地產(chǎn)開發(fā)投資，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)型后，房企大批進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，純住宅項(xiàng)目的投資熱情正在相對減少。

除此之外，張大偉還認(rèn)為，從一季度出讓土地性質(zhì)來看，產(chǎn)業(yè)地塊占比比較多，但類似之前中服等熱門的地塊少;住宅地塊中，除來廣營住宅地塊外，其他住宅地塊位置相對比較差;商服地塊及綜合地塊，也鮮見亮點(diǎn)地塊。因此，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化鮮少吸引開發(fā)商積極出手。

據(jù)此，張大偉預(yù)計(jì)，2012年北京土地市場的出讓金收入很可能會繼續(xù)下調(diào)，難以突破千億。

開發(fā)商放棄拿地

實(shí)際上，今年年初，鋒尚國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長張?jiān)跂|曾表示，2012年整個行業(yè)的擴(kuò)張速度會放緩。

張?jiān)跂|還表示，在拿地方面，企業(yè)更要“悠著點(diǎn)”，有一定土地儲備的，不要再拿地了;買了不少地的，不要開工了;開工一半的，趕快甩賣吧。

而一季度的市場狀態(tài)正契合了張?jiān)跂|的分析，一季度，萬科在北京沒有拿地;世茂房地產(chǎn)主席許榮茂在其年度業(yè)績發(fā)布上強(qiáng)調(diào)，“今年世茂房地產(chǎn)原則上不會買地”，許榮茂還稱這是2012年公司最大轉(zhuǎn)變之一;華業(yè)地產(chǎn)董事長徐紅也曾表示，沒有特殊情況，公司2012年在北京不會拿地。

值得一提的是，產(chǎn)品線集中在二三線城市的龍頭房企拿地態(tài)度也相當(dāng)謹(jǐn)慎。恒大地產(chǎn)去年下半年幾乎停止拿地，其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示，謹(jǐn)慎購地。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，多數(shù)房企目前正將所有精力都放在加快銷售，回收現(xiàn)金流上，庫存攀升和大筆償債的雙重壓力已經(jīng)導(dǎo)致房企無暇他顧，拿地?zé)崆樽匀讳J減。

“在這個檔口上，企業(yè)的消化能力決定了其旗下項(xiàng)目能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更決定了企業(yè)是否有錢去拿地，未來幾年中產(chǎn)品銷售會不會出現(xiàn)斷層，會不會導(dǎo)致無房可售的停滯狀態(tài)。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志如是表示。

事實(shí)上，SOHO中國2011年上半年確實(shí)曾陷入無房可售的尷尬狀態(tài)，也導(dǎo)致其首次未完成當(dāng)年銷售目標(biāo)。

不過，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，一邊是上市房企的資產(chǎn)大幅縮水，一邊是庫存居高不下導(dǎo)致房企回籠資金慢，再加上負(fù)債高企，償債壓力巨大。房企首要解決的問題的是去庫存，以保生存，而不是去購地?cái)U(kuò)張。

目前大型房企的土地儲備充足，至少可以供企業(yè)開發(fā)3-5年。