北京樓市現“翹尾”跡象 明年回暖成必然

今年來，北京房地產持續嚴格調控。據前瞻網記者了解，北京前11月土地出讓金大幅下滑，創下2009年以來新低。據前瞻網記者了解，今年1-11月，北京已成交139宗土地，出讓金合計571.6億元。

宅地成交數量減少近四成

和去年同期920.7億元相比，今年1-11月北京土地出讓金下降約38%。2009年、2010年同期數字分別是640億元、1075.3億元。

在受關注的居住用地方面，截至11月底，宅地成交31宗，土地出讓金365.7億元。今年宅地成交宗數比去年同期的50宗少了近40%。3月、5月、8月、10月，四度出現宅地單月零成交。

有業內人士認為，今年上半年受市場預期尚未明朗、房企資金還在改善的影響，北京宅地供應較少;下半年則又在“十八大”前夕暫停了多宗地塊出讓，使全年土地供應節奏很不均衡，最終影響了土地出讓金收入。此外，商業用地情況類似于宅地市場，且去年商業用地有CBD核心區多個地塊貢獻了相當一部分土地出讓金。

宅地樓面價上升明顯

不過相對于宅地供應量的下滑，宅地出讓金的下滑幅度較小。去年前11月，50宗宅地貢獻了372.6億出讓金;今年31宗宅地就貢獻了365.7億。根據可建筑面積折算的樓面價來看，今年地價整體上升明顯。前11月，31宗宅地樓面價平均6854元/平方米，比去年的4869元/平方米漲了41%。

可以說，今年城內核心區宅地，如萬柳地塊、東直門香河園地塊等拉高了平均價格。但具體到亦莊河西區、通州馬駒橋和永順鎮、大興舊宮等區域，普通宅地樓面價也出現明顯上漲。如舊宮地塊樓面價接近16000元/平方米，和前年同區域地價相比價格翻倍，比去年漲了62%。

包括來自央企等多家開發商人士均認為，在今年最后一個月北京預期加大宅地供應，同時房企資金改善的情況下，土地市場的繼續升溫很難避免。

北京土地市場公開信息顯示，目前成交的31宗宅地面積378.8公頃，只完成全年850公頃供地計劃的44%。

目前，在北京土地市場已經掛出待出讓的宅地有9宗，土地面積合計73公頃;除一塊招標地塊外，出讓金起價合計約53.1億元。不過業內人士也預計，近期北京還將公布新的年內出讓地塊。

■ 推盤情況

兩天10個樓盤“領證”

約5400套房源，供應增加，樓市現“翹尾”跡象

12月頭兩天，全城降溫，京城樓市卻在“供暖”。上周末，7個樓盤入市，部分樓盤推出房源認購率超過90%。與此同時，12月1-2日兩天，全市共有10個樓盤取得預售證，帶來5463套住宅供應量。而11月全月取證樓盤不過15個。

剛需盤主導新增供應量

前瞻網記者了解到，上周末全市共有常楹公元、東亞·印象臺湖等7個項目開盤放量。東亞·印象臺湖以約1.3萬元/平方米的價格推盤，312套房源認購超過300套。常楹公元等項目當天推盤認購率也超過90%。

東亞新華地產營銷總監賈玉鵬認為，當下市場仍有較強的剛性需求。同時，由于今年全年土地市場供應較少，導致多方對明年樓市預期更傾向于上揚。近年來春節后樓市總會有一個“小陽春”，這也讓不少購房人更愿意提前出手。

亞豪機構市場總監郭毅也認為，近期中低價位樓盤供應猛增，促進了購房者入市。

從北京市住建委網站了解到，在12月1、2日取得預售證的10個樓盤中，均價在20000元/平方米以下的剛需盤占絕大多數，達到7個，包括房山的長陽半島、京投萬科·新里程、大興的金融街·融匯、昌平的路勁·世界城等。

分析認為并非“一房難求”

雖然不少樓盤近期熱銷，但也有業內人士認為，整體而言，京城樓市并未到“一房難求”的程度。

北京中原地產市場研究總監張大偉就表示，若以2009年樓市溫度為100℃，今年1-2月為冰點，目前的樓市溫度就是50℃左右。

據前瞻網了解，目前部分樓盤依然在通過價格優惠等手段進行銷控，從而在一定程度上造成開盤當天供不應求的局面。事實上，不少熱銷樓盤也都有年內加推的考慮，買房人還有選擇機會。

不過，業內人士也認為樓市年底“翹尾”現象值得關注，對明年樓市的預期也將影響最后一個月的走勢。中投聯達(北京)投資有限公司董事長楊少鋒預計，明年一線城市樓市回暖“已是必然”。諸多房地產基本面要素好轉，如市場需求開始增加，大房企資金壓力減少，土地市場開始回暖等，后期樓市整體將呈上升趨勢。