廣州樓市限購2年房價最高漲2000元/平方米

近年來，廣東廣州加大調控力度抑制樓市價格上漲趨勢。“我們樓盤從今年年初到現在銷售價格沒有太大的波動”，廣州某樓盤的銷售人員表示，“雖然有優惠活動但都是隨市場而動，最終成交均價與項目預計的銷售均價差別也不大”。

實際上，公開資料顯示，調控兩年，廣州住宅均價約上漲約1400-2000元/平方米。對此，中原地產市場研究總監張大偉表示，這一數據相對比較符合實際。張大偉進一步表示，廣州住宅均價上漲速度相對緩慢。

除此之外，業內分析人士張宏偉表示，預計廣州樓市房價反彈壓力將會比其他一線城市大一些。

每平均價兩年上漲逾1400元

前瞻網記者獲悉，中國房地產指數系統百城價格指數調查數據中，2010年9月廣州住宅均價為14054元/平方米，位列第6位;而2012年9月廣州則以15442元/平方米的住宅均價排在第6位。

由此來看，調控兩年，樓市金九期間，廣州住宅均價同比約上漲1388元/平方米。除此之外，另有資料顯示，從2002年至2011年的10年間，廣州房價從4143元/平方米上升至13401元/平方米，漲幅高達223%。其中，限購兩年內，2011年和2010年幾近持平，房價都在1.3萬元/平方米的水平線上;而相比2011年，2012年房價則多在1.3萬-1.4萬元/平方米的幅度。

上述資料還顯示，從2010年8月份至今，廣州房價都在1.2萬-1.4萬多元/平方米的區間震蕩。對此，張宏偉表示，廣州房價波動確實比較小。如果考慮CPI和收入因素，事實上這比2009-2010的房價可能是停漲甚至下降，從這一角度看，調控政策確實起到了非常重要的作用。

但張宏偉同時強調，盡管如此，住宅均價上漲則是事實，只不過上漲的速度放緩了很多。張大偉則表示，雖然限購對穩定廣州房價起到了很大作用，但從區域經濟活力來看，廣州則明顯遜色于其他三個一線城市，這也是廣州住宅均價上漲較小的一個主要原因。

值得注意的是，10月23日，廣州市房協和世聯地產在一次研討會上宣布，目前廣州庫存還有11.2萬套仍處于高位，尤其是庫存結構性問題突出，部分區域的庫存甚至遠超警戒線，并且單套庫存面積走高，大戶型產品庫存攀升。

對此，鏈家地產市場研究部張絮也表示，樓市調控確實是一些投資性需求被擠出，市場逐漸轉變為剛性需求及改善性需求為主導。

而廣州市房協秘書長許國碧在會上則表示，改善型需求正接替剛需型入市，并有可能成為樓市成交主力，但在多重調控壓力下，改善型需求不可能掀起樓市熱潮。

四季度房價反彈可能性小

據前瞻網了解，今年前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，雖然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分別收窄9.4個和17.6個百分點。同時，受房價攀升影響，同期廣東商品房銷售額4147.91億元，增長0.6%，已呈現正增長，其增幅比上半年和一季度分別提高8.0個和23.5個百分點。

對此，張宏偉和張大偉均表示，廣州房價大幅反彈可能性很小，小幅上漲可能性則相對較大。

值得一提的是，廣州限購兩年，從開發商角度來看，項目銷售速度放緩，資金周轉困難，資金鏈較為緊張。此外，房企為了提高銷售業績而采取讓步價格的營銷策略，這也就意味著利潤率降低。

對此，不禁有市場人士質疑，房企會不會因此提價保利?張宏偉表示，房企在注重跑量的同時，在未來通過多元化手段降低成本提升利潤率確實顯得非常關鍵。

不過，廣州實際上還在收窄調控政策，包括廣州將對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施，再加上上樓市庫存仍舊處在高位，因此多位分析人士表示，廣州樓市因此不存在房價大幅反彈的可能性。

此外，張宏偉還表示，一些上市房企年底可能為沖業績而舉行打折促銷活動，從這一角度看，房企大幅提價的可能性也很小。

值得注意的是，廣州市房協秘書長許國碧23日也曾對媒體表示，廣州今年成交高峰期已在第三季度出現，預計第四季度預計將“降溫”，規避上行趨勢。