上海商業地產出現嚴重積壓趨勢 房地產投資冬天將來臨？

上海商業地產的成交量開始大幅下滑

自去年以來，我國房地產市場持續嚴厲房地產調控政策，根據來自上海相關機構的調查，目前二手房市場上剩余的投資客，僅僅占到購房者的3%。當投資潮退去，那些針對投資客的高價樓盤或成為最大的“受傷者”，開發商只能選擇擱置，或者“割肉賣血”出售。而在廣州，據前瞻網了解，雖然開發商拿地成本沒有上海那么高，但越秀地產兩年多前投入超過30億拿地，截至目前卻只回收了2.55億元的“超慢速資金回收”案例，也說明開發商要想靠這一類帶有投資兼自住的所謂“豪宅”項目“翻身”，需要非常漫長的等待;唯一看上去比較幸運的是北京開發商，由于供應量的稀有，皇城根里的那些高價位樓盤甚至還能在樓市調控下逆勢漲價，吸南京同志引投資客追漲……種種跡象表明，當房價拐點來臨，房地產投資的冬天也已經不遠。

“只有3%。”羅寅申表示，在連續不斷地沖擊下，上海二手房市場上的投資客比例大幅銳減。

兩年前，曾調查發現購房者中的43%是投資客。業內分析人士張宏偉表示，即使算上購買商業地產的純投資者，上海房地產市場上的投資客比例也不會超過20%。

大在投資客大量撤離之后，曾經想依靠投資客獲取業績的房企，開始遭遇巨壓力。尤其是那些高價拿地的“地王”項目，更不得不采取延長開發周期等手段，以避免房價下跌后的業績虧損。

陳晟說，那些資金尚寬裕的開發商短時間還可以承受，但缺錢的房企就可能賣項目求生存了。

商業地產庫存接連攀升

此前，商業地產曾是投資客的“樓市避難所”，據前瞻網了解，上海3月份以后商業地產的成交量就較2、3月份大幅增長，7、8月商業地產的成交量甚至超過了普通住宅，成為樓市調控下開發商的“救命稻草”。

但是，好景不長，在上海等地銀監會明確叫停未竣工商業地產的按揭貸款后，商業地產的成交量開始大幅下滑，出現了比住宅更為嚴重的積壓趨勢。

據前瞻網記者了解，截至10月末，商業地產存量連續3個月攀升至1028.6萬平方米的年內最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴大，9月末環比增量22.6%，10月末環比增量49.4%。

以最近10個月的平均成交量統計，目前上海的寫字樓和商鋪庫存總量需要32個月才能消化完。而目前上海商品住宅庫存量，按今年前10月的月平均成交水平，完全消化只需要15個月。機構的統計顯示，11月上海商鋪的預計供應量還將新增100萬平方米。

由于商業地產去庫存的壓力加大，開發商越來越多考慮通過自己持有，減輕銷售壓力。剛開業的浦東嘉里中心盡管配套了擁有上海最大會議和宴會場地的五星級酒店，周邊的新建公寓售價也已經達到46000~75000元/平方米，但開發商依然選擇持有而不是出售182套能俯瞰世紀公園的服務式公寓。

另一投資者大規模撤退的是豪宅項目。在8月份前上海的高端住宅項目成交情況尚可，10萬元/平方米的頂級住宅，甚至出現了成交量較去年大幅上漲的熱銷景象。但進入9月之后，豪宅同樣開始出現成交銳減。據21世紀不動產統計顯示，今年前10月全市單價在4萬元以上的高端住宅累計成交2492套，銷售面積52.8萬平方米，同比分別回落6.2%和11.7%。

海外物業分流投資客

商業地產和高端住宅曾是投資者熱衷購買的兩大主力。上述兩大市場的遇冷，顯示部分投資者正對投資國內房地產項目失去興趣。而造成這一后果，除了樓市調控政策因素外，也和海外開發商提供的優厚回報有關。

英國倫敦現代化豪華物業WoolwichCentra的開發商來上海推廣時就向購房者許諾，可以首付10%購買該項目的期房。而在期房變成現房的過程中，購房者不僅不需要歸還貸款，而且可以以每年6%的銀行利率獲得首付款的存款利息。不僅如此，開發商還承諾，允許購房者轉讓未竣工的期房。

這也意味著如果在未竣工的兩年中，英國的房價上漲10%，投資客就可以獲取100%的巨額投資回報。而上述項目的銷售人員說，由于英鎊兌人民幣正處于歷史低位，目前購買英國房屋，也可能因為未來英鎊的升值而給投資者帶來利潤。

而美國的樓盤則以購買的房屋總價超過50萬美元，有機會申領當地的“綠卡”為“誘餌”誘惑投資客。在這個背景之下，投資客可以選擇的房地產投資類型有很多，住宅不再是多數人的唯一選擇。

投資型物業前景黯淡

萬科總裁郁亮在今年10月曾明確地表示，房地產市場已經入了“下半場”，萬科要蓋“有人住的房子”。而此前，很多開發商更傾向于蓋有人投資的房子。在不同類型的房地產項目中，“升值”和“前景”總是開發商最樂意談的內容。

但在投資客大規模撤退之后，專門“為投資客蓋的房子”未來的市場預期將被畫上一個大大的“問號”。

薛建雄明確表示，那些曾經專為投資者購買開發的項目，目前上市必定虧損。前瞻網獲悉，在整個上海，現在銷售的2009年高地價項目不到十個，由于開發成本過高，開發商也難以調整產品定位。唯一能做的就是擱置這些產品的開發、銷售，先開發企業旗下其他低成本、能快速周轉的產品，等市場時機成熟以后再銷售那些高成本的項目。

陳晟則認為，那些資金比較緊張的開發商，也有可能會轉讓那些“地王”地塊，以賣血求生。此前，上海也已有過“地王”項目被轉讓的情況。這或在一定程度上顯示了未來房地產市場走向存在著的不確定性風險。