北京限價樓盤“不限價” 政府抑房價未如愿

尷尬的定價

實際上，在首城國際拋出9500元的銷售均價到其開盤之前，業內就一直沒有停止其能否履行意向價格承諾的懷疑，因為9500元/平方米在當時就已經低于周邊商品房均價。

據前瞻網記者了解，2006年底雙井周邊商品房均價每平方米已經在12000元到15000元之間，而在2008年首城國際開盤時，周邊均價已經達到16000元/平方米。

事實上，在首城國際項目開盤之后，業內曾對首城國際項目的建安成本進行了測算。土地成本為26億元，參照北京市中等樓盤的標準，成本費用包括前期工程費、策劃費、可行性研究費、建筑安裝費用、管理費用等各項費用，累計下來平均樓面成本將約為8000元/平方米左右，若再加上其他支出，那么意向銷售價格9500元/平方米確實幾乎等于成本價出售。

關于不履行當時招標文件中所提及的9500元意向銷售價，當時首城國際公開表態，是由于兩年中物價上漲因素造成。

但是，同樣在國內著名房地產企業工作的客戶經理林芯(化名)認為，一般來講，一個項目的各方面工程會和對應的承建方達成一個總包協議，確定總工程款，在建期間如無較大波動，協議好的工程款也不會出現太大變化。2006年至2012年，雖然物價有所上漲，但建安成本遠未達到翻倍的情況。

代理該項目的思源顧問營銷總監任莉在這一項目開盤時則表示，該項目是商品房而不是政策性住房，“如果價格太低就會浪費了CBD這塊地，也會破壞區域的價格體系。”而這一表述與兩年前思源總經理李國平的表述完全相反。

“在當時的土地市場，限價并未成為土地招拍掛的正規手段，因此當時并沒有相關法律對其進行追蹤監督約束。”一位不愿意透露姓名的開發商表示，“因此如果此地塊銷售價格高于標書中的意向價格，最多就是開發商的口碑受到影響，如果市場有購買需求，并不會影響開發商的利益。”

業內分析人士陳劍波表示，“在廣渠路36號地的招標中，規則是政府制定的，在招標過程中因為開發商對低房價的承諾，土地部門‘賤賣’這一地塊就是為了平抑房價，但在最后開發商開盤之后卻對最初的承諾不了了之，其實損失的還是政府的公信力。”

隆安律師事務所律師陳旭表示，房企在招標合同中承諾的“住宅意向銷售價格”雖然不具備法律效力，但是屬于房企在投標過程中對國土局的承諾，是競得土地使用權的條件之一，實際銷售價格遠高于意向銷售價，既違反招標承諾，也對其他競爭對手不公平，從法律層面講，國土局可以對其提起訴訟。

陳律師還指出，考慮到首城國際已經完成建設，要求收回土地已不太可行，不過可以要求開發商補足差價。