溫州房價下跌三四成 實(shí)業(yè)家轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)嘗苦果

多數(shù)保本或虧損

2010年4月開始，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，然而溫州房價、地價依然瘋狂。

在實(shí)業(yè)資本助推下，至2010年底，溫州房價一路飆漲。前瞻網(wǎng)了解到，2010年5~8月，溫州市區(qū)商品住房成交均價約為2.8萬元/平方米，位于全國各大城市之首。

地價也水漲船高。

2010年7月，梧田站南D-43a地塊樓面地價1.93萬元/平方米，僅20天時間，周邊D-48地塊樓面地價就已飆漲至2.61萬元/平方米，當(dāng)時周邊新盤價格在3萬元/平方米左右。當(dāng)年11月底，溫州出現(xiàn)樓面地價3.7萬元/平方米的全國地王原溫師院操場地塊。

當(dāng)年12月下旬，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以樓面地價1.63萬元/平方米，溢價53.6%奪得溫州龍灣城市中心區(qū)A-16地塊，成為該片區(qū)的“新地王”。有業(yè)界人士說，該項(xiàng)目由綠城全程操盤，眾多股東為當(dāng)?shù)毓歉芍圃炱髽I(yè)。綠城集團(tuán)新聞發(fā)言人也表示，該項(xiàng)目綠城占股25%，股東中有溫州企業(yè)。

2011年，在“限購令”等政策層層加碼下，溫州房價、地價大幅降溫。

如今，溫州新房價格比最高位時，下降了百分之三四十。同樣在土地市場，“只漲不跌”的神話被打破，價格也比最高位時下降三成左右。如最近再次掛牌的江濱路鹿城段18、19號地塊，起拍樓面地價1.35萬元/平方米;而2011年11月，該地塊起拍樓面地價為1.98萬元/平方米。兩者比較，起拍樓面地價下降32%左右。

“高位拿地的，現(xiàn)在只能保本或虧損。”溫州某大型房地產(chǎn)企業(yè)高管林光標(biāo)(化名)表示。

一位房企成本核算人員說，上述龍灣城市中心區(qū)A-16地塊，總價近31億元，樓面地價1.63萬元/平方米，加上建安成本3000元/平方米、開發(fā)貸款財(cái)務(wù)成本、行政辦公人員經(jīng)費(fèi)、市場推廣費(fèi)用等，成本價至少在2.5萬元/平方米以上。“如果參與企業(yè)前期投入資金為銀行貸款或民間借貸，那成本還要更高。”

該地塊項(xiàng)目現(xiàn)命名為“綠城海棠灣”，林光標(biāo)說，該樓盤現(xiàn)在實(shí)際售價在2.1萬元/平方米左右。然而該項(xiàng)目銷售人員稱，一期均價2.5萬元/平方米，二期在2.7萬元/平方米。對此，綠城集團(tuán)新聞發(fā)言人表示，目前該項(xiàng)目運(yùn)作正常，銷售良好，未出現(xiàn)虧損。

據(jù)林光標(biāo)介紹，上述梧田站南D-48地塊樓面地價2.6萬元/平方米，成本價在3.7萬元/平方米，現(xiàn)在該項(xiàng)目“最高只能賣3.5萬元/平方米，還不一定能賣得掉，虧得很厲害。”上述原溫師院操場地塊所在樓盤，“虧損5億元是最起碼的，現(xiàn)在股東攤派銷售出去，主要是把現(xiàn)金流做起來，以備后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。”

或?qū)⒂绊懫髽I(yè)后勁

“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”現(xiàn)象，被視為溫州“產(chǎn)業(yè)空心化”的主要佐證。

林光標(biāo)說，一家溫州規(guī)模服裝企業(yè)，2010年前后以30%左右的股份，高價參與競得溫州某地塊，如今只能保本或虧損。“做了20年服裝，如今把資本全部放在土地里，這就是溫州企業(yè)不純粹做實(shí)業(yè)的悲哀。”

鄭晨愛說，溫州一般規(guī)模服裝企業(yè)年產(chǎn)值為兩三億元，凈利潤在3%~5%之間。據(jù)此測算，這些服裝企業(yè)一年利潤在600萬~1500萬元之間，按2010年銀行貸款年利率10%，他們只能承受6000萬~15000萬元的銀行貸款壓力。然而在實(shí)際操作中，一旦參與動輒上十億的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，多數(shù)企業(yè)的實(shí)業(yè)利潤已經(jīng)難以支付房地產(chǎn)貸款利息。

“地王拿過去，(企業(yè))現(xiàn)在只能自己扛著。”林光標(biāo)說。

與此同時，一些溫州實(shí)體企業(yè)主，在2010年前后房價飆漲時，會買入幾套房子保值增值。

如今，溫州房價大幅下降，又要支付借貸利息，這對利潤微薄的溫州中小型傳統(tǒng)制造企業(yè)來說，已經(jīng)是個不小的壓力。再加上，溫州民間借貸危機(jī)、國際經(jīng)濟(jì)形勢不佳等因素，這些企業(yè)資金騰挪受阻、經(jīng)營效益下降等，無疑令一些溫州企業(yè)“雪上加霜”。

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，2010年5月，溫州某樓盤一期開盤價2.55萬元/平方米，10月二期開盤價為3.85萬元/平方米，之后價格一路飆升至6萬元/平方米以上，如今市場售價3.5萬~3.7萬元/平方米。該樓盤開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，交房時很多房子已經(jīng)轉(zhuǎn)手兩三次。

林光標(biāo)說，他們開發(fā)的某樓盤內(nèi)的15套排屋，當(dāng)時每平方米售價七八萬，單套總價三五千萬。交房后發(fā)現(xiàn)，15套排屋主人中有5個人跑路，1個人住進(jìn)了樣板房，2個人已交房計(jì)劃裝修，其他7個人均未能交房，因?yàn)?ldquo;結(jié)算補(bǔ)錢還要幾十萬元”。

另外值得關(guān)注的是，房東按揭斷供在大幅增加，作為擔(dān)保單位的開發(fā)商，已經(jīng)倍感銀行“催款”壓力。林光標(biāo)和溫州法院接觸較多，法院知情人士說，之前預(yù)期拍賣房產(chǎn)為1000多套，如今已上告還未審理的房產(chǎn)已經(jīng)高達(dá)五六千套。

鄭晨愛認(rèn)為，溫州民企涉足房地產(chǎn)失利，與銀行“貸款監(jiān)管缺位”有直接關(guān)系，“如果企業(yè)挪用貸款用途會被嚴(yán)懲，誰還敢投資房地產(chǎn)”!此外，與金融、房產(chǎn)調(diào)控有關(guān)，在“一放(四萬億投資)，一松(銀行貸款)，一抽(貸款利率)、一收(貸款)”兩年中，加速擴(kuò)張的眾多溫州民企，在政策的“急轉(zhuǎn)彎”之下，必然深感不適應(yīng)更難以動彈。