曾憲斌：一線城市房價不會只漲不跌 但長期看好中國樓市發展

近日，樓盤降價的消息不絕于耳。房價拐點形成已基本達成共識，人們已經不再糾結樓市是否調整，房價是否下跌。在全國各地房價已經開始下調的事實面前，人們關心的是在這輪變化中，樓市是短期調整還是長期大跌?不同的城市跌幅差異有多大?此輪下跌的時間和深度在哪里?

市場中有這樣一個觀點，就是一線城市會相對堅挺不跌，更無可能大跌，甚至會小幅上漲。然而上述例證，以及隨之而來的變化，會證明這是一個誤區。筆者的觀點恰恰相反：此輪樓市調整，一線城市房價無論是絕對值還是下跌幅度，都會超過其他城市，只不過下跌的時間可能比其他城市靠后而已。事實正在證明，并將繼續證明，一線城市房價只漲不跌不過是個傳說。

作出如上分析，首先是基于對于此輪調整性質的判斷。筆者一直長期看好中國經濟，看好中國房地產的大牛市，在經濟保持較快增長和城市化行進中的基本面之下，堅信房價沒有長期大跌的條件。不可能出現如日本樓市泡沫破滅十數年，或像香港樓市在1997年亞洲金融風暴后數年房價腰斬，甚至到2005年跌去60%的慘烈。然而我們更應該充分、清醒認識到的是，這次的調整，決不會是短期的小幅調整。與政府幾年來煞費苦心出臺調控政策打壓而房價依然大幅上漲相比較，這次房價在沒有任何政策打壓的情況下竟然會調頭向下，實在不能掉以輕心。這讓我們想起2007年的股市瘋牛，無論是“半夜雞叫”，還是風險教育，都擋不住上證指數向上沖，等到6000點向下的時候，無需政府助力，也一無反顧斷崖式暴跌。

此輪房價下行源于四座大山：首先是房價太高。經過這幾年的快速上漲，無論是相對價格還是絕對價格，都創下了歷史新高，市場投資者積累了巨大的獲利回吐壓力。其次是庫存。如今全國大多數城市存消比上漲，批售比亦在惡化。三是信貸。銀行仍然處于錢荒時代，信貸一直是在收緊。第四座大山是預期，這也許是最要命的。現在對樓市拐點的共識，不只是專家學者，也包括購房的投資者，其中還有剛需的購房者。當這些買房的原動力大大減弱之時，樓市的成交量、價格，焉有不往下走之理?

這四座大山都不可能短期解決。因此，此輪樓市調整不會像過去幾次那樣，當年嘗淺即止，稍稍回調百分之幾，最多百分之十幾以后，又調頭向上。如果以股市術語類比，此輪當屬于牛市上升途中的一次大級別調整，回調幅度可能達到30%。　　具體來看不同類型城市調整幅度的差別。那種認為“一線城市剛需旺盛，樓市堅挺，房價不會受大影響”的觀點是片面的。一線城市的這些優勢從長期來看是存在的，但在此輪調整中，面對此前提到的四座大山，一線城市并不能獨善其身，而且其中一些因素對一線城市壓迫更甚，比如高房價的壓力。以北京為例，根據政府交易統計數據形成的北京房價走勢，北京10年前的2004年，平均房價5054元/平方米。到了2014年5月份，平均房價39746元/平方米(據安居網)，10年間上漲了7.86倍。即使此輪調整，房價下跌30%，房價也在27822元/平方米的高位上，較之10年前依然上漲了5.5倍。相比較之下，那些10年前一兩千元一平方米房價的三、四線城市，現在也不過是三四千元/平方米。它們要跌30%的房價，顯然要比一線城市的空間窄得多。

也許有人會說政府救市會得以改變這種趨勢。筆者的觀點是市場有自身運行規律，政策打壓或救市，只能局部、暫時打斷趨勢的進程而不可能根本改變大的走向，即便取消限購，對樓市利好也有限。

即便如此，筆者長期看好中國房地產觀點不變，此輪一線城市房價即使下跌30%，也只是陡峭上漲途中一次較大的修正上升斜率的回落。僅此而已。