聶梅生：貴州昆明或是下一個鄂爾多斯

聶梅生：我先回應一下剛才任總和你說的關于轉型不轉型的事，我覺得房地產的下半場比較符合這次APEC期間習主席的一個思路，要是改革，會帶來發展，要創新會帶來進步，改革加上創新帶來什么呢?帶來勝出。

我同意總書記說的這點是非常有道理的，對于房地產，絕不例外，要想發展，必須改革，要想要進步，必須要創新，要想勝出，得把兩個加一塊，詳細的我不分析了，哪些是改革，哪些是創新，怎么勝出。

回到第二個問題，勝出的問題，為什么這次9.30政策出臺以后對一線城市非常明顯，北上廣深大家歡欣鼓舞，對于個別的二線城市和三線城市推不動，原因在于什么?我覺得是兩方面。

北上廣深一直是被盯住的，北京是“雙限”，限原來是不是按揭的，又限房，又限貸，這次9.30全取消了，還清貸款就算一套房，力度可大了，比放松限購力度大多了，二套房的定義變了，全國一樣松綁，但是更舒服一些，就井噴了，有這個原因在里面。問責、約談都是一線城市，原來壓力特別大，同樣放松力度，就反彈的多，這是一個原因。

第二個原因，一線城市當中，除了剛需、自住性需求以外，有一部分改善性需求，這次適當的放了，二套房定義變了，改善性需求趕緊出來，二手房交易馬上上來了，二手房交易當中很多是改善性需求，必須歷史的看這個原因，不能看政策出臺以后為什么全國不一樣，原來的政策就不一樣，北京政策跟其他地方特別不一樣。

為什么有些城市推不動?我覺得這個問題值得討論。

我剛從貴州、昆明回來，我心里非常沉重，任總，我覺得不排除再次出現鄂爾多斯和溫州這種情況，完全有可能。

為什么呢?去年大發展或者前幾年大發展的時候，沒有那么多需求，卻造了那么多房子，一個小區一千萬平方米，哪有那么多需求，這種情況之下，待銷房或者存量房壓力的壓力絕對比北京大的多。

北京供地比較難，供地問題上控制的比較有序，那個地方控制的無序，一下子大量土地出去，大量房子蓋半截，待銷房特別特別厲害，再加上雪上加霜的是存量房、待銷房特別多，再加上今年銀行開發貸不放，沒辦法，借一堆高利貸，這些城市融資成本20%以上，沒辦法了，拼命借，資不抵債情況非常嚴重，不排除這次洗牌當中再次出現鄂爾多斯和溫州。

凡是這種情況倒下的一時半會喘不過氣來，鄂爾多斯起來了嗎?問題解決了嗎?沒解決，溫州問題解決了嗎?沒解決。包括杭州，年初第一個降價，現在十大城市當中負最多的還是杭州。

三四線城市也不都一樣，個別存量部分、待銷部分太多，再加上融資成本太多，資不抵債，這是非常危險的，不是一個企業崩盤和崩盤問題，萬科不可能把兩千萬平米都并購了，如果并購了，萬科自己也差不多了，還是要有一定的思想準備，有些地方還是很嚴峻的。