取消預售將抑制房地產泡沫

取消預售不會刺激房價上漲，反而會對房地產泡沫產生一定的抑制作用。

據前瞻網記者了解，8月2日，一條關于“商品房預售制將取消”的消息引發高度關注，地產股聞訊暴跌。隨后，住建部發言人表示：“并未研究取消預售制度，相關傳言屬謠言。”

和香港的“賣樓花”及一些國家的住房預售制度相比，中國的住房預售制度的最大特點有二：一是在交房之前購房者就支付全款，二是購房者的預付款不是交給第三方監管，而是直接交給開發商，有些地方現在雖要求預付款打入第三方賬戶，進行監管，但這樣的監管形同虛設，難以有效約束開發商。

這種制度設計的缺陷是極為明顯的：其一，由于一次性的將住房款交給了開發商，無論是房屋的質量，還是購房者與銀行的利益都根本無法保障，現實中出現的大量的房屋質量的糾紛，都源于此;其二，在一次性將購房款交給開發商的情況下，資金的安全根本無法保障，今年一些地方出現的開發商攜購房款跑路就是一個例證;其三，由于一次性將購房款交給開發商，使得開發商的融資成本極為低廉，開發商的門檻很低，開發商不僅白白占用購房者的資金建房，開發商還故意延遲交房的時間，將多余的資金用于開發投資，助漲了房價泡沫。

盡管如此，取消住房預售，很多人擔心房價會暴漲，這樣的擔心其實不必要。首先，現房銷售是國內外住房銷售的最主要形式，預售在很多國家所占比例很低。

我們看到，恰恰是那些預售占主流的地區，比如，香港，房價才居高不下，實行現房銷售的，鮮有房價不穩定的;其次，從開發商的資金來源看，“定金和預收款”所占比例已經大為降低，以2011年為例，開發商資金來源83246億元，定金及預收款為21610億元，而2011年全國房地產開發投資61740億元，開發商還有結余資金2萬多億，恰好和購房者預付款的數額差不多;其三，取消預售，并不影響開發商的建設資金，而只是限制了開發商拿著購房者的預付款去囤地，去進一步助推房價;其四，從最近幾年開發商的支出看，最主要的是買地的支出，但根據國土資源部的統計，目前全國已經出讓，但未開發的土地面積最少足夠5年開發;其五，更重要的是，一方面，目前已經開工建設的面積差不多是60多億平方米米而商品房的庫存也創了歷史新高，在目前情況下，取消預售，對市場的沖擊反而最小。

也就是說，在當前，取消預售，不僅不會推漲房價，反而在某種程度上能夠從制度上抑制房地產泡沫。住房預售不應成為主流，決策者應該抓住房地產調控的有利時機，盡快取消住房預售制度。即便不能立刻取消預售制度，也應該進行較大幅度的調整，例如可以規定購房者在交房之前最多支付20%的購房款，真正做到將購房款交給第三方監管。