房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底反彈？

房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖

近來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再起波瀾，排隊(duì)買(mǎi)房、投資客入市等現(xiàn)象重新出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底反彈的表征日趨明顯。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)，時(shí)隔8個(gè)月后，70個(gè)大中城市里，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量首次超過(guò)了環(huán)比下降的城市數(shù)量;同時(shí)，6月份70個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均指數(shù)上漲了0.02，也改變了之前下降的走勢(shì)。6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)比5月份增加了19個(gè)，是5月份的4倍，房?jī)r(jià)在6月份實(shí)現(xiàn)了一定的反轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)之所以又成為當(dāng)期的焦點(diǎn)，主要原因是購(gòu)房者與賣(mài)房者都是非常焦慮的。一方面是政策預(yù)期并不明朗，一方面是市場(chǎng)并沒(méi)有真正的方向。如果說(shuō)6月份環(huán)比上漲屬于亂流式的波動(dòng)，那么，未來(lái)這種趨勢(shì)該如何演繹，將是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

首先，房地產(chǎn)在事實(shí)上是無(wú)冕之王，它確實(shí)能夠在一定程度上與宏觀經(jīng)濟(jì)曾正相關(guān)。不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)之說(shuō)，在2008年房?jī)r(jià)情況下，我們認(rèn)為還是有很大的道理，但在如今的價(jià)格與承受力角度，這種說(shuō)法就必須有所保留。房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺固然能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但同時(shí)其系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也在急劇增加，特別是正值政治領(lǐng)域換屆，如果地價(jià)持續(xù)暴漲，那么，將透支未來(lái)的消費(fèi)力。一些地方“樓板價(jià)”已經(jīng)超出了很多購(gòu)房者的承受能力，形成一種地上懸河，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展并不利。

其次，就信貸政策而言，雖然貨幣政策逆轉(zhuǎn)，但是，房地產(chǎn)信貸松動(dòng)可能并不會(huì)有太大的松動(dòng)。一些人認(rèn)為，房?jī)r(jià)之所以難以調(diào)整的原因在于地方?jīng)]有認(rèn)真執(zhí)行政策，確實(shí)有這種成分，但更多的還是信貸政策對(duì)于整個(gè)樓市影響最大。房地產(chǎn)畢竟是資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果沒(méi)有充分的信貸政策支持，實(shí)在不可想象我們的樓價(jià)會(huì)漲的如此之快。資產(chǎn)價(jià)格在快速增長(zhǎng)中膨脹，并形成一種示范效應(yīng)。這就衍生了一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的情況，這種烏龜戰(zhàn)略甚至比兔子戰(zhàn)略更劃得來(lái)。

再次，對(duì)于購(gòu)房者而言，如今樓市不穩(wěn)，他們很難瞄準(zhǔn)真正的購(gòu)房時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)評(píng)論界分為兩個(gè)主要對(duì)立的派別，一個(gè)是唱多派，一個(gè)唱空派。當(dāng)然，還有名義唱漲實(shí)際做空派和名義唱空實(shí)際做多派。顯然，唱多派這些年在實(shí)際中獲得現(xiàn)實(shí)的支撐，而唱空派卻在一輪一輪的等待中屢屢錯(cuò)失良機(jī)。雖然其中樓價(jià)有些波折，但是主流還是以漲為主。在這樣的現(xiàn)實(shí)中，大量的唱空做多派誕生了。陰謀的是這些名義上唱空，實(shí)際上自己也在購(gòu)房的人不在少數(shù)。在這樣的背景下，購(gòu)房者實(shí)際上很難選擇方向。

最后，就中央和地方對(duì)待房地產(chǎn)調(diào)控政策的態(tài)度而言，很多人強(qiáng)調(diào)二者的不同，即地方政策因自身利益而往往暗中抵制調(diào)控政策。事實(shí)上，如果我們看信貸政策就明白這種說(shuō)法有一定偏頗，二者松動(dòng)調(diào)控政策的具體方式是不同的，效果是一樣的：即房?jī)r(jià)上漲。現(xiàn)在一些地方是松動(dòng)了限貸政策，但是，正如我們?cè)缙诜治龅哪菢樱?月份之所以樓市突然逆轉(zhuǎn)，主要還是貨幣政策松動(dòng)和信貸政策松動(dòng)而使得博弈各方預(yù)期未來(lái)樓市會(huì)逆轉(zhuǎn)的影響。限購(gòu)令不是前期樓市調(diào)控取得成效的主要政策，很多地方?jīng)]有采取限購(gòu)令，前期樓市依然很低迷。如果樓市全面啟動(dòng)，那一定是貨幣政策和信貸政策發(fā)生了很大改變。當(dāng)然，中央政府肯定看到樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的威脅，調(diào)控決心是非常堅(jiān)定的，但可能在手段上起到了相反的效果。

現(xiàn)代我們打擊的所謂投機(jī)行為，其實(shí)沒(méi)有打中要害。所謂投機(jī)實(shí)際上是貨幣貶值逼迫的，如果不采取對(duì)沖措施，財(cái)富貶值是無(wú)情的。但是，一方面渠道很少，另一方面也僅有少部分人群采取對(duì)沖做法。