產業地產前景廣闊

目前的房地產市場，住宅限購，商業地產隱藏風險，產業地產前景值得期待。“未來的十年將是產業地產發展的黃金十年。”五礦(營口)產業園發展公司副總經理趙錦明表示。

宏觀調控幾乎對五礦產業園區沒有任何影響。在趙錦明看來，市場已經發生了變化，央企在產業地產領域的先發優勢，萬科、恒大等企業花10年時間未必能超越。

據前瞻網記者了解，五礦產業園位于遼寧省營口市區南，營口沿海產業基地內，占地30.4平方公里，分三期開發，其中一期7平方公里，二期13平方公里，三期10.4平方公里，重點發展以裝備制造、電子信息及光電、新能源、新材料應用等四大主導產業。

地方政府有強烈的招商引資沖動，而央企則是各地方政府爭相拉攏的對象。地方政府看重的是央企本身所擁有的產業資源，以及其強大的資金實力。作為企業，開發產業地產更易獲得政策支持。趙錦明指出，各個地區發展中有一部分政策是可以地方自主的制定的。自主政策恰好可以和產業地產開發上結合，創造出有利于發展的環境，局部形成拉動點和結點，把整個區域帶動起來。再輔以商業和住宅等業態，可以使產業園區的發展，得到很好的平衡。金融資源在向產業地產傾斜。銀行也非常歡迎做產業地產這樣的企業，甚至連做產業地產的民企也很容易獲得融資。此外，雖然回報率不及住宅，但產業地產的拿地成本顯著低于住宅和商業，且長期回報穩定。

在趙錦明看來，做產業地產，模式等于生產力。“園區是否可以成功，取決于盈利模式、經營模式、運作模式，是不是能夠抓住整個大經濟的脈搏”。

做產業地產，必須研究產業。“真正能夠在產業地產領域創造空間的是產業轉移。”趙錦明說，作為產業園區開發商，需把握生產力分工以及勞動要素轉移的規律。企業投資最關注的是市場，有市場才會建廠;企業需要降低成本，這其中包括原材料成本、物流成本和人力成本。再次是該地區是否有特殊資源。產業由發達地區向不發達地區轉移，因而產生不同的物業需求。此外，生產要素的差異性決定了產業結構不同，也決定了物業產品的形式不同。

據前瞻網記者了解，低端產業附加價值低，更關注政策，因此低端產業對園區的配套設施關注并不強，只要有優惠的政策，就會吸引他們進駐。例如富士康更需要低廉的勞動力和各級政府的補貼。中端產業對配套要求更高。例如深圳地區的電子企業，對園區配套、物流、生產技術和零部件配套都有要求。而高端產業，更關注地區市場化程度如何，他們會首先關注一線城市的發展機會。

產業地產不僅需要成熟的理論指導，更需要科學規劃和產業研究。“要想支撐一個地區的發展，就要有產業，產業不僅僅是指工業，還要有工業之外的產業。”趙錦明說。有產業支撐，地區發展才會更有生命力。而該地區適合做什么產業是由地區的資源稟賦和政策決定的。此外，規劃的重要性不言而喻，唯有科學規劃才能避免“睡城”和“死城”現象。

而提升園區的附加價值，需要開發企業構建產業園區內部產業鏈和生態鏈。“稀缺是可以創造的，取決于對地區的主導的設計。”趙錦明稱。

對于產業地產的開發商來說，土地面積越大，運作價值越高。開發商參與土地整理、基礎設施、園區綜合服務、招商引資等每一個環節，產業園區中的業態包括商業、住宅也包括工業廠房。通過地產開發獲得現金流，開發商為政府創造價值，同時促進了政策的完善，自身也獲得快速發展。