樓市寒冬已經(jīng)過(guò)去了嗎?

近期樓市量?jī)r(jià)升，一片向好，5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較上年同期增加18.5%，客戶看房量也大幅增加，對(duì)此有人認(rèn)為樓市最困難的階段已經(jīng)過(guò)去。但是否真這樣呢?

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“七折利率”可溯至2009年。金融危機(jī)期間，樓市陷入低谷，房貸“七折利率”始出。2010年樓市進(jìn)入調(diào)控期，上半年各銀行遂取消七折優(yōu)惠。2011年，首套房貸利率上浮更成為一種常態(tài)。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，和一個(gè)多月前相比，目前上海首套房貸利率優(yōu)惠已經(jīng)加大，以八五折為主，少部分客戶可以獲得八折優(yōu)惠，但“七折利率”尚無(wú)蹤影。

一股份制銀行上海分行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人說(shuō)，七折貸款利率大大縮窄存貸款利差，銀行不賺錢，沒(méi)有動(dòng)力去做，“八折利率可能就是銀行的盈虧平衡點(diǎn)了”。

有房產(chǎn)中介人士分析，目前5年以上貸款基準(zhǔn)利率已從7.05%降到6.8%。按降息后打八折計(jì)算，首套房貸實(shí)際執(zhí)行利率是5.44%，相當(dāng)于原來(lái)基準(zhǔn)利率(7.05%)的七七折，已經(jīng)降到八折以下，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。

不過(guò)，雖然“七折優(yōu)惠”尚屬空中樓閣，但在降息等手段影響下，房貸利率下調(diào)的預(yù)期已在發(fā)酵并影響樓市。中原地產(chǎn)上海浦東金橋證大二店經(jīng)理張容平說(shuō)，6月以來(lái)，客戶看房量至少增加了兩成，盡管在成交量上還沒(méi)有直接的體現(xiàn)，但客戶心理預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)好，出手買房的意愿明顯增強(qiáng)。

樓市是否已經(jīng)走過(guò)“底部”?

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月上海一手住宅成交量為80.63萬(wàn)平方米(6710套)，環(huán)比增長(zhǎng)31.99%;即使跟3月份“小陽(yáng)春”相比，也有0.92%的增幅。從全國(guó)來(lái)說(shuō)，今年前5月，全國(guó)商品房銷售面積28852萬(wàn)平方米，同比下降12.4%，但降幅比前4月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是更能反映趨勢(shì)性的指標(biāo)。今年前5月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為2.22萬(wàn)億元，較上年同期增加18.5%;其中5月份開(kāi)發(fā)投資為6378億元，較上年同期增加18.2%，大大高于4月份9.2%的同比增幅。有分析師認(rèn)為，主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在三四月份觸底。中原地產(chǎn)、中投證券等均預(yù)計(jì)，今年6~8月樓市將“淡季不淡”。

“樓市最困難的階段可能已經(jīng)過(guò)去了。”易居中國(guó)董事會(huì)主席周忻日前在此間的一次論壇上表示。

值得關(guān)注的是，隨著市場(chǎng)逐步走出最低谷，房?jī)r(jià)下行的動(dòng)力也隨之減弱。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解到，隨著市場(chǎng)環(huán)境的“微調(diào)”，房產(chǎn)交易議價(jià)空間縮小，賣家的心理價(jià)位也有所抬升。有關(guān)部門提供的信息顯示，上海今年2月、3月、4月3個(gè)月連續(xù)有一定交易量的樓盤中，降價(jià)樓盤的比重分別為45%、37%和47%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于去年11月63%的“底部”，“這說(shuō)明房企的壓力已有所減輕”。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前是細(xì)化落實(shí)差別化政策的好時(shí)機(jī)。商業(yè)銀行應(yīng)考慮對(duì)普通商品住房的購(gòu)買人群實(shí)施利率優(yōu)惠，讓首次購(gòu)房、合理的改善性購(gòu)房等剛性需求能得到滿足。

但業(yè)內(nèi)人士也表示，目前樓市庫(kù)存量依然十分巨大，在企業(yè)資金鏈仍十分緊張的情況下，市場(chǎng)仍在筑底階段，談樓市回暖為時(shí)尚早。