中央或出臺重磅政策 開發商扛得住嗎？

前不久，有傳聞稱，6、7月份中央或出臺重磅型的調控政策。雖然傳聞未得到破解，但央企在全國各地甩貨動作頻頻，引發樓市狼煙四起。

“需要買房要盡快，現在是公司難得的推貨期。”4月初，在中海地產位于廣州某剛開盤的項目售樓部里，售樓小姐笑容滿面地向每一位進店咨詢者推銷。

如此樓市價格戰一直持續到“五一”小長假，而這一次，高舉降價大旗的仍然是央企。

多位業界人士表示，央企帶頭大量出貨，加上開工量已經逐步下降，市場的走向會保持一致，即樓價仍有10%左右的下行趨勢。

不過，業界更關心此輪央企甩貨背后的政策意圖。

“那是不可能的，哪里有這樣的措施，我根本就沒看見過。”5月3日，住建部政策研究中心副主任王玨林聽到有關地產央企紛紛甩貨源于房地產政策7月再加碼的傳言后，語氣堅定地說，去庫存完全是企業行為。

甩貨進行時

“驚現90平方米半價房”，“五一”期間，很多北京市民都接到了北京通州金隅花石匠項目發送的短信廣告。隨后，該項目售樓處的一名售樓員也證實，“半價房”每平方米僅售7500元，這個價格僅相當于該地區限價房的價格。

“金隅花石匠在通州一直是價格比較堅挺，此次大幅降價有可能是在庫存壓力較大的形勢下，被迫促銷、吸引人氣的無奈舉動。”通州區域一位21世紀不動產門店店長稱。

金隅的降價促銷只是央企甩貨的冰山一角。

打響本年度甩貨第一槍的無疑是保利地產春節期間啟動的“囍春行動”。當時，保利地產趁全國房企冷清過年的不備之時，推出100多個在售項目和2萬套房源。據悉，保利地產重在造勢去庫存，效果也符合管理層的預期。隨后，招商地產在廈門灣的項目也開始大張旗鼓地進行價格促銷。珠三角區域在“五一”期間，包括保利地產、中海地產在內的多家大型房企大打“促銷價搶奪剛需族”的突圍戰，銷售明顯回暖。

合富輝煌某銷售負責人表示：“這段時間推盤量較大，成交增長幅度超過房價的跌幅，一些以緊湊型為主的項目兩日就能吸金高達3億元。市場出現不打折就賣不動、沒促銷就沒人氣的情況。”

與以往央企小打小鬧的促銷政策不同的是，本輪甩貨亮點在于其全局性，包括區域遍布全國，所有產品作出調整，并且大幅讓利。

據業內人士分析，央企本輪出貨的亮點在于降價幅度在10%至15%，有些甚至達到20%以上，打破當時市場僵局。

去庫存意圖

其實，在“中央下令央企甩貨快跑”的傳聞之前，招商局旗下的招商地產就曾因內部文件被外界解讀為招商局集團香港總部發文，要求旗下地產公司招商地產全國在售項目及一季度計劃入市項目必須全面降價而鬧得沸沸揚揚。

“要盡快去庫存，減負上陣，應對后市。”招商地產市場營銷部一名內部員工透露，并沒接到上級的降價指令，但領導們在開會期間經常強調這番話。

該名員工與其團隊近期的工作重點是，清點和盤活招商系旗下銀行、證券等兄弟公司以及其客戶資源，與各公司的基層搞好關系，啟動全集團的資源，把集團周年慶的福利與促銷房子捆綁起來，但對于具體工作，她并不愿意透露。

接近招商地產的人士透露，如此大規模地聯動招商系資源確實極為少有的。

除了招商地產在傳聞四起之時辟謠外，保利地產高層余英當時也在其個人微博上極力地否認這些說法。

盡管避開“被降價”之說，5月3日下午，保利地產一位市場負責人說，“保銷售”作為2012年工作的重中之重。“防風險、控投資、去庫存、調結構，我們總的思路是隨行就市，根據市場的情況來決定今年房價。”他說。

對此，從北京保利地產在大興區生物醫藥基地附近開盤的“春天里”項目中可略窺一斑。相比大興區均價14000元/平方米的價格，“春天里”項目準備定價在11999元/平方米左右對市場頗具吸引力。

開盤之前，“春天里”項目的負責人就表示，這樣的價格肯定是微利銷售，還有利潤空間，目前公司主要任務是以價換量，實現快速周轉，“減負”上陣。

到底保利地產之“負”有多大?據其2011年年報顯示，保利的存貨超過1500億元，增幅達到38%，超過營業收入和凈利潤收入的增長水平。

“今年新推貨源主要集中在5到10月份，5到9月應該都有100億左右新推貨量。”總經理朱銘新介紹保利地產手中這些即將下水的“巨輪”。不難想象，要讓如今的市場消化這些百億巨輪需要多大的力氣。

據不完全統計，保利地產的庫存在招商地產、華潤置業、華僑城以及中海地產等多家央級房企中排名較靠前。

據公開報道顯示，多家地產央企在年報中均強調了2012年去庫存的重要性，比如，華潤置地、遠洋地產、中海地產、保利香港和招商地產5家“央”字頭地產企業的待售物業、發展中物業和其他存貨總計約人民幣3458億元，同比增長33%。

政策走向未變

據前瞻產業研究院房地產行業研究員分析，央企手上并不缺錢，但是資金也不是很寬裕，存貨量以及資產負債率居高迫使其必須靠出貨來緩解各方壓力。央企甩貨最終都是為了解決資金鏈的緊張問題。

“降價跑量回籠資金再去拿地尋找新的出路，是大多數龍頭企業的戰略，同時在市場中繼續博弈上位，謀求更多的市場份額。”張宏偉分析央企甩貨背后的意圖。

“盡管沒有像之前的傳言那樣說要在7月之前清庫存，但對未來房地產方面的投資環境，決策層也是有一個基本的判斷。對于房地產主業央企在投資和開發上要求更加慎重，以對待未來不會放松的樓市調控環境。”一位央企負責人表示。

加緊推貨、謹慎判斷，這些綜合因素讓業界揣摩著央企地產商是否不再看好后市。

“不排除調控政策會在今年6月份之前出現轉機，而且要看央企在今年第一和第二季度的表現。”一位曾在地產央企任職，如今擔任某民營地產公司的副總裁認為，關鍵看市場價格。

據他觀察，調控至少年底之前不會出現轉機，行業的冬天仍會繼續，必須迅速出貨。

王玨林說，尚未聽說住建部在醞釀新政策，相反“抑投資、支持合理購房需求”的政策一直未變。

“政策不應該朝令夕改，現在關鍵是將已經出臺的政策按部就班地執行下去。目前，我們的各種政策都有了，因此未來不會出臺新的調控政策。”住建部政策研究中心的一位官員說，房地產調控目前已經進入“政策執行期”，從近期中央的政策和高層表態可以看到，更為嚴厲的政策基本不會再出，未來政策的調整主要集中在政策優化上，包括限購政策不放松不動搖，加緊研究和推進房產稅試點。

據前瞻產業研究院分析，從目前來看，懸而未決的重磅調控無疑是房產稅試點擴圍。房產稅的推廣將對樓市產生更為深遠的影響。