地產行業發展現狀岌岌可危

近期以來，房地產行業亂象叢生，先是杭州金星，接下來是廣東順德廣德業，先后兩個中小房企申請破產的案例，正在加強業界對房地產市場即將洗牌的預期：隨著樓市調控向縱深邁進，中小房企破產兼并似乎不可避免。

而這兩起破產到底是個案，還是意味著倒閉潮的前奏?開發商以廉價和過度充裕的貸款支持，享受資源增值的普遍性盈利模式已經難以為繼，地產商轉型迫在眉睫。

當房地產限購調控進入深度博弈階段，敏感時期房地產標桿市場珠三角和杭州的兩個中小房地產企業破產引發市場廣泛關注。

繼金星之后，廣東順德的小型房企廣德業房地產有限公司近日以“資不抵債”為由向法院提出進入破產程序申請，意圖盤活存量資產，清償公司債務以及為廣大業主辦理房屋產權證。順德法院表示已確認收到破產申請，但正處于材料審核階段，未對破產作出裁決。

負責處理該事件的順德國土城建和水利局介紹，2008年初，廣德業公司法定代表人病故，引發大量的債權債務矛盾以及上千宗小業主房產證辦理矛盾。順德區政府在2009年專門成立了處理小組負責協調該公司的債務問題。

有房地產業內人士分析：“如果是在房地產市場火暴升值時期，類似這種項目或許還有實現債務重組的機會;但在房地產調控之下，沒人愿意再趟這個渾水。”

因此，這些企業破產看似與調控沒有關聯，但嚴峻的外部環境成了加速企業存亡周期的重要因素。而破產案例的不斷出現，也在加強業界對房地產市場即將洗牌的預期。

在2009年左右房地產市場火暴之時，大量企業向房地產市場集聚，創造了房地產市場的“畸態繁榮”：無論主營業務是何種行業，仿佛只要成立個房地產公司，買塊地、蓋上房就不愁賣，就能賺錢。例如，剛剛申請破產的杭州金星房地產，之前就是從事香精行業，到2008年才涉足房地產。

在2010年左右，市場“地王”頻出，一些城市拍賣土地的樓面地價就超過附近已建商品房售價。“面粉貴過面包”不僅影響了部分企業對后續市場的預期判斷，也給市場發展注入了不少泡沫。而在延續一年多的調控政策下，一心掘金的企業如今就遇到了不小的問題。

前瞻產業研究院資料顯示，廣東房地產開發企業本年到位資金狀況緊張。其中開發企業本年到位資金1727.84億元，增幅比去年同期回落8.2%。與此同時，一季度廣東商品房竣工面積同比增長15.9%，但銷售面積卻下降19%。這意味著，在資金緊繃和房不好賣的情況下，中小房企的日子并不好過。

而根據房地產市場的開發周期，兩三年前購買的“天價面粉”如今快到了要被做成面包出售的時候。“購買‘天價面粉’的中小企業，如今要面臨降價跑量的窘境，很可能要虧本買活路，從這個角度而言，房地產企業破產的風波還難言過去。”趙卓文表示。

價格高點購入地王項目、非主營業務掘金房地產、舉債式過度發展、中小型房企，這是專家給出的四個破產關鍵詞。如果房地產企業滿足四個關鍵詞中兩個以上，那么在之后的日子可能會相當艱難，不排除會在未來出現破產的可能。

“這實際很好理解，在一場暴風雨到來之時，一個沒有經驗豐富的水手掌舵、負載過重、船體也不牢固的小船，很可能最先被風浪打翻”。趙卓文表示。

世聯地產首席技術官黎振偉等專家認為，在調控不放松、成交量價密切相關的情況下，房地產企業要控制規模、轉型發展，“開發商以廉價和過度充裕的貸款支持，享受資源增值的普遍性盈利模式已經難以為繼了。”

部分業內人士也表示，幾個房企的破產并不影響房地產的整體發展。“全國3萬多家房企，市場泡沫又很嚴重，調控持續了這么長時間，才倒了一兩家企業，其實很正常。”趙卓文認為，適度的破產并購有助于房地產市場健康發展，因為房地產不能成為一個只能賺錢不能破產的行業。

深圳市房地產研究中心主任王鋒則認為，房地產資金鏈的情況也應引起地方政府的注意，如果過多企業資金鏈斷裂，也可能帶來卷款逃跑、爛尾樓等社會問題，需要政府對類似企業及早關注，提前做好預防措施。