成交量持續下跌 明年房企必將面臨資金緊張局面

樓市成交量的持續減少和中央政府2012年樓市政策不會出現放松的態度，接近歲末房地產行業洗牌加劇，客觀形勢要求著房企要加緊轉型。

前瞻產業研究院數據顯示，今年1-10月，房地產市場股權變動頻繁，規模房企股權交易累計已達93宗，總交易額達到300.8億元，遠超2010年全年的84宗165.25億元的規模，預計全年交易額相比2010年將翻倍。北京中原市場研究部統計數據顯示目前北京產權交易所有關房地產類的掛牌為26宗，僅12月新增掛牌就達到了13宗，其中涉及股權類的交易掛牌達到了7宗。上海產權交易所掛牌類房產交易達到了15宗，其中涉及股權的掛牌達到了11宗。其中大部分掛牌企業都屬于資金缺乏，售股過冬類型。

目前，外行業房地產企業資金加速逃離房地產，房地產行業內的企業也接連出現棄房涉礦。迫于資金鏈緊張的壓力，不僅不少中小房企在產權市場轉讓股權、債權，拋售房產、在建項目等實物資產，很多央企也先后脫離或剝離房地產業務，而一些資金實力相對較強的房企借機出手接盤。

萬科去年全年投入收購的資金為22億元。而今年僅在上半年，萬科已經分別以31億元、2266萬美元和3600萬元收購了廣州市番禺向信房地產有限公司100%股權、香港鴻弘投資有限公司100%股權和武漢市永利置業有限公司100%股權，并以2469萬元收購了其他7家公司，合計投入約33億元用于收購。恒大地產、佳兆業等大型房企也在市場變化中以并購的方式加大企業的市場份額。最新消息稱，融創中國將收購因資金困難的綠城集團旗下的無錫香樟園項目，同時，綠城或尋求向SOHO中國轉讓上海外灘地王土地總價92.2億元10%的股權。

房地產市場的集中度將越來越高。中房協與蘭德咨詢近日聯合發布《中國房企經營管理狀況2011》藍皮書，預計到2015年，將有30%房企被洗牌出局。根據該“藍皮書”提供的數據，截至2010年底，全國有房地產開發企業66290家，而兩年內累計減少了24.57%，并呈現加速減少態勢。金融危機后，特別是新一輪調控后房地產企業的“洗牌”已經開始，并呈現加劇趨勢。到2015年，房地產開發企業將剩下4.5萬家左右，低于2004年的水平。

業內人士普遍認同這樣的判斷，認為在持續調控的政策前提下，房企并購的速度與波及面必將加大，同時轉型將加速。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，2012年，房地產公司的資金會空前緊張，這一點已成定局。即使下一步貨幣政策微調，也屬于定向寬松，也是針對中小企業的，一時半會兒難以惠及房地產業。未來幾個月房地產業會出現大量的并購、重組。

3600萬套保障性住房目標的確定，以及各地方政府簽下2012年新增保障性住房建設的“軍令狀”，使很多開發商對明年保障性住房建設量會大為收縮的預期落空。正如SOHO中國潘石屹所言，3600萬套保障性住房建設如一座大山。由于保障性住房的土地是政府劃撥，不用繳納土地出讓金，建成房屋后也不上稅，做住宅的開發商無法與之競爭。留給住宅類開發商的只有占樓市比例很小的豪宅市場。房地產商已很難樂觀。

最近一段時間，萬科等不少地產巨頭都在采取“快賣房、不囤地”高周轉開發運營“過冬模式”。并有意向商業地產、旅游地產、養老地產等方向轉型。綠城中國在資金鏈緊張的壓力下，也在試圖憑借其產品品質優勢，通過代建業務模式，以品牌和管理輸出占據一席市場。然而，所有企業的戰略轉型從近期目的看都是在追求“現金為王”，從長遠目標看，很多具有戰略謀劃的企業則期望由此獲得具有經營價值的開發。

現在明顯可見的是，物業經營價值將取代土地、開發量等成為房地產企業競爭的焦點。優質房產、良好運營模式和穩定租單是中國當地產資產證券化REITs業務開啟必備的條件。