房價為何總是易漲難跌？房企不缺錢

鄙人思忖再三，目前來看，雖然近期決策層對房地產調控表態甚少，意在淡化調控并觀察效果。但是如果未來房價繼續上漲，市場指標沒有起色，不排除短期內即進行政策調整的可能。未來的房地產調控走勢如何?在筆者看來，當前的房地產調控仍將繼續，但在具體方式上，可能會做出調整與改變，從單純地盯住房價轉向把房地產調控納入到經濟轉型與結構調整的框架內考慮。

雖說推進城鎮化將繼續釋放大量住房需求，但政府對房地產已經很有戒心，城鎮化的過程中一定會加強對房地產開發進行限制，房地產市場化程度將會回調，行政色彩濃厚的調控手段與“去行政化”的博弈將此起彼伏，而千呼萬喚的房產稅則是眾多長期調控手段之中人氣和出鏡率最高的。擴大開征房產稅在城鎮化發展的大背景下似乎已是應有之義，竊以為，將土地出讓金與房產稅問題結合起來不是一種好的辦法。在政策上進行調整，采用逐步收取土地出讓金和房產稅的辦法，同時控制房地產成本，且兼顧地方財政基礎。市場也傳聞，房產稅試點短期內或擴圍，且可能主要針對增量房屋征收。對于行政色彩濃厚的住房限購政策，可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開，但短期內仍將存在，而差別化信貸和稅收政策未來將成為常態。

但有意思的是，我國樓市調控目前已進入一個政策失效的敏感時期：一線城市房價依然較快上漲，各地“地王”不斷涌現，而不少二三線城市房地產市場卻始終難以雄起。大家寄望房地產調整能去行政化，不少業內人士對房產稅改革寄予厚望，然后“擴大改革，增加試點城市”這一說法從2011年一直“傳言”到現在，上至監管層講話，下至小道消息，“狼來了”的口號已經像大姨媽一樣喊了數十次，幾乎每隔一兩個月就要鬧騰一陣，卻一直“只聞樓梯響，不見人下來”，終于，人們對這“大姨媽”式的傳言已經變得完全無感了，甚至房價漲不漲的事都懶得搭理了，能買的、該買的都熱熱鬧鬧地去售樓處交了定錢。

看來推動房價上漲的動力在繼續發揮作用，而且這種推動遠遠超出了我們的想象。即使樓市調控不斷加碼，但房價卻依然堅挺。房企不差錢、樓市不缺錢是房價易漲難跌的重要原因之一。

近十年來，熱錢流入及外匯增加，不僅讓國內金融體系流動性快速增加，銀行貸款快速擴張，也推動了國內房價快速上漲。房價越調越漲的另一根源可能是貨幣超發。熱錢的流入及外匯的大幅增加則是導致貨幣超發的原因之一。但這種外部環境帶來的順境往往難以持久。現在外匯增幅出現了大幅下降，這對于貨幣超發無疑是釜底抽薪。市場上流動的錢減少了，房價猛漲的勁頭將會收斂很多。另一方面，政府加強預售資金監管和提高預售證取得門檻的政策沒準何時就會收緊以致讓開發商的資金鏈也跟著繃緊。

另外，有些房地產企業可能會在順境中頭腦發熱，一股腦地去買地，有些城市沒有足夠購買力支撐，從而在其資金鏈緊繃時，不小心就會把自己絆倒。所以開發商不能在這個時候盲目擴張，而必須耐住性子，穩健發展。尤其不能太短視，唯利是圖只會砸了自己的招牌。順風順水時暗礁才更加可怕。

土地紅利消失，房地產行業競爭加劇，行業集中度快速提升，大浪淘沙，強者追逐高遠，弱者淘汰出局。在調控常態化的時代，有追求的開發商會有各種想法，有的轉型商業，有的熱衷體育、文化，有的投身旅游，有的出征海外……不管怎樣，有一點總沒錯，做最好的自己，出精彩的產品，超越自我才能超越世界。