新一輪房產稅或加速出臺

如果房產稅要出臺，有幾個核心問題不可回避：

第一，新一輪房產稅試點會選擇哪類城市?什么樣的城市適合房產稅試點?筆者以為，城市規模不能太小，否則很難具有代表性;也不能太大，以免對經濟沖擊較大，所以肯定不是一線城市。選來選去，二線城市最合適。前段時間傳言杭州出臺房產稅試點最后被證實是謠言。但從另一方面而言，杭州這樣的城市又著實適合新一輪試點;

第二，新一輪房產稅試點的征稅范圍是存量房還是增量房?最新的相關報道說個人住房房產稅試點確定向“增量開刀”的思路。其實，過去無論是“重慶版”或者是“上海版”，也主要是針對增量房而言，再加上稅率較低，所以效果欠佳。在筆者看來，房產稅試點應該選擇存量房征收，否則再試的意義就不大。至于大家普遍擔心的會不會打擊面太大?其實大可不必擔心，即使是對存量房征收，普通老百姓的存量房也應在免征范圍，“存量”將配套“高免征”。但“免征”與“不征”是兩個完全不同的概念，尤其是對預期的影響。房產稅試點的核心意義在于通過加稅改變預期，在存量房領域尋求增加市場供給的效果，尤其是“房叔”“房姐”們那些一人持有多套房的投資群體;

第三，房產稅的試點是否意味著限購等政策的快速退出?答案是否定的。短期而言，即使啟動房產稅新一輪試點，也僅僅是小范圍的。未來幾年，尤其是北京這樣的核心一線城市限購政策仍將持續。總體而言，下一階段的房地產調整格局將進入“限購+房產稅”并行的格局，然后再進入限購漸進式退出的時代。

一旦上述判斷得到印證，那么會對房地產市場產生哪些影響呢?

首先，住宅去投資化趨勢將越來越明顯。住宅原本就不是“投資品”，而是“消費品”。只不過過去幾十年由于投資渠道的奇缺，才變相成就了住宅房價的暴漲;其次，個人持有多套房的成本將大增。尤其是不動產登記制度完善后，“房叔”、“房姐”們如果繼續持有多套房，投資收益將大幅下滑;第三，資產配置理念將在中國迎來新一輪發展潮。一旦房產稅落地，勢必會有大量的資金流出住宅市場。那會流向哪里呢?理性的人會進行資產配置。對于有不動產偏好的人群，什么是理想的不動產資產配置組合?如果把資產配置比為足球場中的排兵布陣，住宅產品應該是守門員角色，持有多套既不合規也不劃算;商辦物業是后防線，穩定的租金收益以及較高的資產溢價是非常好的選擇;不動產證券化產品是中場，如房地產信托，良好的流動性，進可攻、退可守;房地產基金和海外資產是先鋒，它承擔一定的風險來博取高收益，屬于進攻型配置。目前來看，大多數人群還處于搭建后防線的階段。