房地產(chǎn)大規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)到來

一、二、三線城市出現(xiàn)明顯分化。

雖然房地產(chǎn)市場庫存量在下降，但城市分化明顯，資源集聚城市房地產(chǎn)受剛性支撐，人口與資金逃離的城市，如果房地產(chǎn)過于激進、民間金融杠桿過長，房地產(chǎn)市場已經(jīng)崩潰，或者存在很大的崩潰風險。

庫存量看房地產(chǎn)市場向好。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院4月7日發(fā)布的《3月份新建商品住宅庫存報告》，截至3月底，20個城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米，同比減少6.4%，環(huán)比減少1.5%。目前庫存量創(chuàng)17個月新低。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，不同的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化，截至3月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2640萬、2576萬和2008萬平方米，同比增長分別為-12.2%、-9.0%和6.9%，環(huán)比增長分別為-3.3%、-1.6%和1.1%。一、二線城市庫存下滑的趨勢明顯，出現(xiàn)了不同程度的同環(huán)比下滑態(tài)勢。20個城市中，下滑最快的4個城市全部為一、二線城市。而三線城市的庫存上升力度較2月份略有增加。自2011年12月份以來，三線城市庫存呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。

房地產(chǎn)市場熱點城市，以往集聚于北上廣深等一線城市、杭州溫州等市場經(jīng)濟、財富集聚的熱土，現(xiàn)在加上了各城市群中的核心城市，如武漢、成都等地。以為中國的城鎮(zhèn)化將讓地級、縣級市出現(xiàn)一輪上漲周期的開發(fā)商，將為中國的小城鎮(zhèn)支付開發(fā)成本，而贏利情況不佳。

從英國的工業(yè)化進程看，除了倫敦以外，以貿(mào)易帶動的沿海城市與重要工業(yè)城市，是發(fā)展的核心城市，而巴黎與東京則是法國、日本高鐵行業(yè)的受惠城市。中國同樣如此，沒有具有全國影響力的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有便捷的軌道交通的小城市，不可能成為城鎮(zhèn)化過程中的受惠城市。

房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)并購整合，有項目的8萬家左右項目公司不能說明問題，背后的實體大企業(yè)才是重點。

大者愈大、強者愈強的過程在延續(xù)。2013年一季度全國TOP10企業(yè)市場份額達14.88%，較2012年同期上升0.6個百分點，而TOP20企業(yè)相較去年同期，更有1.03個百分點的上升，龍頭房企從市場回暖中獲益更大。

房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變化如同溫水煮青蛙，在鍋里的青蛙不急著往外跳，鍋外的青蛙羨慕鍋里的溫度，只有掌握火候的人才知道，總有一些青蛙會成為美餐。