樓市調控進入“差別化”時代

樓市調控

近日，國家統計局公布2月份70個大中城市住宅銷售價格指數，京滬深穗四大一線城市領漲，而二、三線城市住宅銷售價格的漲幅相對較小。在一線城市和其他城市房價走勢分化逐漸明顯的情勢下，針對不同城市采取程度不同的調控政策成為必然選擇。

一般“差別化”調控政策不能全面防控房價過快上漲，針對同一城市的不同區域，也應當采取不同的調控措施。

國家統計局18日公布的房價指數顯示，北京新建商品住宅銷售價格2月份環比上漲3.1%，同比上漲7.7%，與2010年相比則是上漲10.9%，二手住宅銷售價格環比上漲2.2%，同比上漲6%。雖然北京房價領漲70個大中城市，但由于現行統計方案的計算標準問題，統計數據掩蓋了局部地區的房價快速攀漲的現象。

以北京北三環內左家莊附近的二手住宅售價為例，2012年2月每平方米單價在24000元左右，而今，搜房網提供的統計數據顯示，左家莊北里3月銷售均價在41809元/平方米。靠近西土城地鐵站的塔院小區漲幅同樣驚人，2012年3月初，35000元/平方米的報價讓部分購房者望而卻步，而今，一套75平方米的兩居室已經報價415萬元。2013年3月，五道口城鐵附近的華清嘉園小區37平方米的住宅報價350萬元，任志強發布微博稱，2000年4月開盤時僅賣四千元。

據前瞻網記者了解，新建商品住宅價格的漲幅同樣快速。位于東南六環外馬駒橋的合生世界村及合生世界花園，目前均價分別為20000元/平方米和19000元/平方米，2011年底合生世界花園對外宣稱的開盤起價僅為9980元/平方米。

2011年1月開始，國家統計局開始公布70個大中城市房價指數，按照當時公布的《住宅銷售價格統計調查方案》，《調查方案》提出“選取住宅樣本要兼顧不同地理位置。綜合考慮住宅類型、區域、地段、結構等統計口徑的一致性，保證上月、本月價格同質可比。由于存在級差地租，不同地理位置的住宅單位面積價格差異較大。”

從表面來看，這份正在執行的《調查方案》考慮到了級差地租對住宅價格的影響，此外，還設置保障性住房和商品住宅兩個類別，商品住宅又分為90平方米及以下、90-144平方米、144平方米三個檔次，對不同類別、檔次的住宅進行雙加權計算全市住宅價格走勢。

然而，從實際情況來看，目前，一線城市的新建商品住宅供應多集中在城市近郊區域。以北京為例，3月北京原本計劃開盤的36個項目，多數項目分布在通州、房山、順義、大興等郊區，五環內的項目僅有三個。大面積郊區縣項目涌入市場，即便是進行加權計算方式，依然難以真實反映出房價的快速反彈。

在這種情況下，地方政府應當加大調查力度，分析各區域推盤成交差異，采用不同調控措施區別對待。只有這樣，才能對樓市進行精準的調控。