中國樓市回歸理性?

今后的房地產(chǎn)投資策略

在談今后的房地產(chǎn)投資策略之前，我們必須先明確今后房價的基本走勢：

第一，從中長期來看，中國房價的絕對值肯定還要上漲，而相對價格會下降?？紤]到CPI和人均收入的持續(xù)上漲因素，以及土地的稀缺性，不管是大城市還是中小城市，每平米的房價絕對值肯定還會持續(xù)上漲。也就是說，現(xiàn)在1萬一平的房子，3年后或5年后，肯定要高于這個價格。而相對價格，指的是房價與收入的比值，中國目前的這一比值畸高，未來會下降。比方說，目前你一個月掙5000元，1萬一平的房價，兩個月收入才能購買一平米，你會覺得很貴。而未來你一個月掙3萬元，1.5萬一平的房價，一個月收入可以買2平米的房子，雖然房價絕對值漲了，但你可能反而不覺得貴。中央一再要求促進房價合理回歸，其實并不是要房價下調(diào)，而是要促進房價的相對價格合理下調(diào)。

第二，今后的房價走勢應該會比較溫和，大跌大漲的行情應該不會再出現(xiàn)了。這跟未來中國房地產(chǎn)調(diào)控的基本政策有關。從趨勢看，我國市場經(jīng)濟制度肯定是越來越成熟，制度性和市場性的調(diào)控措施會逐步取代行政性調(diào)控手段，開發(fā)商和購房者的心態(tài)也會逐漸趨于理性。

在以上兩個基本認識的基礎上，我們就可以確定我們的投資策略了：

第一，如果是基于自住性需求，該出手時就出手，任何時候都是購房的合適時候，因為從長遠來看，房價肯定是上漲的，而短期的最低點誰也無法準確知道在哪里。

第二，如果是投資，住宅性房產(chǎn)短期的投資盈利空間可能有限，投資期限最好能超過5年。因為按照現(xiàn)在的二手房政策，5年內(nèi)交易的房產(chǎn)，要交營業(yè)稅、個人所得稅、契稅，綜合稅率超過總房價的10%。而從國外經(jīng)驗和未來趨勢來看，這一稅率只會上升，不會下降。從這個意義上來說，目前投資商業(yè)地產(chǎn)，如商鋪、寫字樓，可能是更好的選擇。

第三，見房就買，買了就賺的時代已經(jīng)結束，房產(chǎn)投資決策之前一定要慎重，只有資金流而沒有人流支撐的房地產(chǎn)市場，崩盤是遲早的事。我們要充分認識到，房價只漲不跌的神話只是神話而已。目前的溫州、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場就是血淋淋的教訓。

第四，從地區(qū)選擇來看，一二線城市的投資空間已經(jīng)非常有限，最好投資三四線，甚至五線城市。中國未來城市化加速趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的，但這種城市化絕對不是人口繼續(xù)涌入“北上廣”這類一線城市，中小城市，特別是中西部地區(qū)的中小城市才是中國未來城市化的重點。此類地區(qū)目前還未實行限購措施，房價仍未啟動，是投資的首選。