樓市陷入低潮期 土地出讓金降一成

樓市調控以及土地政策讓房地產市場陷入泥沼。

近年來，在我國土地制度的沿革中，土地出讓金為地方政府聚集了巨額的可支配財力，特別是2007年至2010年，全國土地出讓金收入逐年攀升，成為地方財政不可或缺的部分。目前，土地市場的冷清直接導致地方財政“吃不飽”。

土地出讓金降一成

相關數據顯示，2011年全國130個城市的土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)12666.8億元，同比減少23%;商業用地4248.7億元，同比增加24%;工業用地1947.1億元，同比增加38%;其他用地189.7億元，同比增加43%。

以上數據顯示，盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金的主要組成部分，約占總額的67%，而成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。2011年全國130個城市的土地成交樓面均價為1056元/平方米，同比下跌17%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)的成交樓面均價為1467元/平方米，同比下跌12%。

然而，在受政策影響較大的一線城市及部分省會城市，商業用地受到熱捧，其出讓比重大幅增加。

2011年土地出讓金收入前十名的城市，其出讓金累計達7905.1億元，占130個城市總額的41%。與2010年上榜城市土地出讓金均同比大幅增加相比，2011年上榜城市多數出現同比減少。其中，上海的土地出讓金為1270億元，位居全國第一，但與上年相比減少了16.1%;北京的土地出讓金1055億元，同比減少35.7%，降幅明顯;2010年排在第三的大連在2011年降幅最為明顯，出讓金總額僅占上年的四成。

在2011年出讓金上漲的城市中，昆明可謂一枝獨秀，其土地出讓金為557.5億元，同比漲幅高達147.6%。沈陽土地市場也在2011年發力，土地出讓金總額為630.5億元，同比上漲90.3%。在一線城市中，廣州和深圳依然無緣前十。深圳2010年全年土地供應較少，土地出讓金僅為155.04億元，2011年供應量有所增加，土地出讓金也隨之漲至192.4億元。廣州可謂是放量供應，但土地成交狀況一直沒有起色，地塊流拍、延期不斷，2011年土地出讓金為303.5億元，同比減少23%。

宅地供應比重明顯減少

2011年，全國130個城市的土地供應量上漲。全年共推出土地32242宗，總面積137359萬平方米，同比增加6%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)9999宗，面積49535萬平方米，同比減少11%;商業用地5279宗，面積14877萬平方米，同比增加5%;工業用地16353宗，面積70245萬平方米，同比增加22%;其他用地611宗，面積2702萬平方米，同比增加58%。

由此觀之，2011年土地供應結構變化明顯，住宅類用地供應量占總量的36%，較2010年43%的比重明顯減少。2011年土地供應量上漲主要是受工業用地與商業用地增加的影響。

雖然供應量上漲，但卻難以掩飾土地市場的冷清，地塊以底價、低價成交成為土地市場的主旋律。全年各類型土地溢價率均有不同程度的下降，其中住宅用地降幅最為明顯。據前瞻資訊數據中心監測，2011年全國130個城市土地平均溢價率為12%，較去年減少16個百分點。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為13%，較上年下降20個百分點;商業用地平均溢價率16%，較上年下降4個百分點;工業用地平均溢價率2%，較上年減少1個百分點;其他用地平均溢價率3%，較上年下降6個百分點。

國性的樓市調控見效，房產交易的低迷傳導至土地市場，使得年末集中出現土地流拍、流標現象。根據中原地產的統計數據，2011年，全國主要130個城市的土地流拍、流標達900宗，比2010年的280宗上漲2.2倍。其中，居住類流標達420宗，比2010年的130宗上漲了223%。

分析人士表示，新房銷售受阻，庫存大增，已出讓的土地頻頻延遲開工已成為房企無奈的選擇。資金壓力較大，目前開發商能夠利用的大部分融資渠道幾乎都已被政策堵死，使得土地市場愈發冷清。此外，土地價格并未明顯降低、政策預期依然趨緊也是造成全國土地市場趨冷的原因之一。

業內人士表示，在當前嚴峻的政策環境和市場環境下，即便政府加大土地供應也扭轉不了樓市進入下行通道的趨勢，而土地市場短期內復蘇無望。