新地王再現 房市已觸底反彈?

房市觸底反彈？

在樓市走向陰晴不定的敏感窗口，近期樓市地王和樓王的出現，令市場行情再現波折。7 月10日，就在央行宣布年內二度降息后不久，京城房地產市場同時再現天價樓王和地王，將“調控標桿城市”推向新的價格敏感區間。

樓王名叫“運河岸上的院子”，12套獨棟豪宅每套均價3億元，而“中國最貴公寓”上海湯臣一品，其樓王定價也才不過1.9億元。

地王則位于北京市西三環和西四環之間的萬柳片區，經過46輪激烈競價，最終被民企中赫置地以26.3億元摘得，折合樓面地價已超過4.15萬元/平方米米刷新北京宅地單價紀錄。預計萬柳項目建成住宅后，單價至少要超過8萬元/平方米才能“保本”。

在房地產調控乍暖還寒、樓市走向陰晴不定的敏感窗口期，樓王和地王各自飆出房價和地價的兩個新高音，引發輿論紛紛以“信號”解讀之。二者的同日出現，是否預示著房地產行情即將反轉、價格已觸底反彈?

實際上，市場反彈預期并非獨拜樓王、地王所賜，而與地方政府發出的逆向調控信號關系密切。在“穩增長”壓力下，一些地方政府愈發按捺不住為房地產調控松綁的慣性沖動。據前瞻網記者了解，繼河南首套房貸利率7折優惠近日被銀監部門否決后，珠海又擬將住宅限購范圍從主城區收縮至一條街區，但消息剛曝出4個小時，即被連夜叫停。

或許劍拔弩張的調控博弈今后一段時間仍將繼續，但至少從目前看，中央對“堅持房地產調控不動搖”的表態依然嚴厲，行情翻轉、價格反彈的政策條件尚難充分生成。

首先，利率雖然以下調的姿態向樓市需求發出邀請信號，但應者有限，因為主要城市的限購政策并未明確放開，投資、投機性需求難以大規模入場，自然屏蔽了誘發房價大幅反彈的最大壓力。即便有樓王、地王敢對價格賭漲，但能不能賭贏，主動權似乎并不掌握在他們手里。

其次，個別城市的成交量和價格上揚很大程度上是以價換量。降價在先，復又補漲。而支撐補漲的基礎，恰是剛需入市和地方政府不斷“微調”政策所釋放的利好預期。中央在這一輪宏觀調控中始終強調要“加強預期管理”，可以預見，補漲的勢能最終會有多大，將取決于調控政策對預期的引導。只要地方政府“松綁”、“救市”之舉不斷被及時“叫停”，就說明調控從緊的大預期尚未全面切換。

更深一步說，調控房地產已日益被賦予領銜中國經濟發展方式轉型的政治色彩。房地產作為支柱產業的地位將在政策安排上被適度弱化，其民生意義和職能將被逐步強化。正因如此，在房地產之外尋找替代性增長策略已成下一任政府當務之急，無論如何也不會再縱容房價大幅反彈。

綜合上述因素，在房地產政策生態已發生明顯改變的大背景下，無論是樓王還是地王，均已不具備普遍性的價格指標意義。表面上看，樓王、地王似與北京房地產調控所要求的“價格合理回歸、穩中有降”背道而馳，但這或許僅是一種假象：“運河岸上的院子”每套3億元定價的底氣，用他們自己的話說是，因為“別墅用地早在幾年前就已被叫停”，“此類別墅今后不會再有”;萬柳地王的價格支撐點同樣在于“稀缺”和“絕版”，是北京市為挽救上半年土地頻繁流拍頹勢而吐出的“壓軸地塊”。在樓市向何處去尚難見分曉之際，開發商和地方政府都已開始變賣家底，很難說他們究竟是對后市樂觀還是悲觀。

前瞻產業研究院房地產分析師柳存遠說，樓王、地王已并非北京樓市的價格潛力信號，而是這座城市步入后土地經濟時代的信號，是土地盛宴的挽歌，是房地產暴利的回光返照。當資源的不可再生、泡沫的難以為繼、信息的對稱和制度的理性逐步釋放出疊加效應后，樓王、地王已無可避免要淪為強弩之末，難以再充當房價、地價暴漲的帶頭大哥。

樓王、地王的反復出現，表面上看似是一場盛況、一幕繁榮，實則可能是土地財政吃的最后一頓晚餐。盡管越來越稀缺，價格越來越貴，但同時卻也清晰地傳遞出一個信號：地已賣得差不多了，地方政府的地皮財政即將枯竭，房地產依賴大限將至，今后亟待尋求新的經濟發展動力。

換句話說，樓王、地王傳遞給我們的，絕非僅是一個單純的價格趨勢信號，而是一個改革的警示信號。這其中蘊含著一系列艱深復雜的改革課題，例如賣地枯竭后地方政府的財政收入來源問題，新時期中央和地方關系問題，富人過多占有資源的稅收調節機制問題(比如房產稅)，與土地相關的產業結構和布局問題，等等。對此，決策者應及早預防，早作安排。