上半年房市利潤明顯變薄 以價換量將成趨勢

從已公布的房地產上市公司2012年上半年業績預告來看，房企銷售業績大多頗為亮眼，同比上漲幅度可觀，且大型房企市場份額增長明顯。但同時，房地產行業整體利潤下滑，長期來看行業趨勢無法逆轉。

業內人士分析認為，上半年上市房企在犧牲利潤、以價換量的市場策略下，雖然銷售業績得到增長，但利潤空間明顯變薄，“去利潤化”成為整個行業的長期發展趨勢。

大型房企銷量同比上漲

根據前瞻產業研究院統計，截至7月11日，35家已公布業績快報的滬深兩市及港股上市的大型房企2012年上半年銷售業績總額為5455.34億元，同比上漲11.8%。其中20家企業銷售業績同比增長，占比近六成。

從銷售目標的完成情況看，在可統計的26家房企范圍內，完成全年銷售目標50%的房企有13家，占比一半，完成40%以上的房企共24家，占比92%。上半年多數房企業績達成率較高，若按照通常上半年的銷售目標占全年40%左右的比例來看，九成以上房企上半年超額完成任務。

業內人士表示，大部分房企業績表現好于去年，主要是受到兩方面的影響：一方面，與上半年房企以價換量密不可分。大多數房企去年銷售業績較為慘淡，以價換量、低價開盤的趨勢延續到今年，并且在去年一些大型房企主動降價促銷取得良好效果后，今年不斷有新的房企加入降價行列。這種趨勢在一季度尤為明顯，并由此帶動了剛需結束觀望漸漸入市。另一方面，二季度市場明顯升溫后，改善性需求和部分高端需求也逐漸入市，房企依靠高總價和高單價的戶型成交，也博得更多的銷售業績。在市場向好的情況下，房企加大推盤量，其中高端樓盤的推盤量明顯增多。

28家房企虧損或盈利下滑

就在房企上半年銷售業績集體飄紅的同時，大多數房企凈利潤堪憂。據前瞻網記者了解，截至7月16日，已經有49家滬深上市房企以快報和預告等形式發布了上半年利潤情況，約占滬深上市房企總數的六成。其中，28家房企出現虧損或利潤下滑，接近已披露房企總數六成，其中虧損房企有13家。在行業排名前100位的17家大型房企中，47%的房企出現了虧損或利潤下滑。

專家認為，雖然部分房企的虧損和利潤下滑緣于報告期內結算項目少等結構性因素，但是接近六成房企出現虧損或利潤下滑，且虧損房企數超過了2011年年報披露數(8家)，這表明2011年2月開始的新一輪調控政策對房企利潤的影響深遠，大型房企受到的影響也非常明顯。

從2012年上半年銷售數據來看，房企業績頗為亮眼，上漲幅度可觀，且大型房企市場份額增長明顯。但同時，房地產行業整體利潤下滑非常明顯，長期來看行業趨勢無法逆轉。專家認為，上半年房企在犧牲利潤、以價換量的指導思想下，即便房企銷售額增加，利潤方面短期內依然難有起色。

克而瑞(中國)信息技術有限公司總裁丁祖昱也認為，“去利潤化”將是房企長期發展趨勢，這使得近兩年房地產行業集中度將進一步提升，最終整個行業毛利率和凈利潤率都將向萬科看齊。

業內人士普遍認為，在市場回暖的背景下，房企的銷售策略或會分化：銷售業績情況完成較好的大型房企可能從“保銷售”轉向“保利潤”，借勢提價的意愿增強;但銷售情況普遍不佳的中小房企的定價策略可能依舊是維持現狀。因此，下半年開發商繼續實行降價促銷、快銷快跑的營銷政策，以避免樓市再度陷入僵局。