國內房企下一步的出路在哪里?

樓市降價潮

受嚴厲的調控政策影響，我國住宅房市場放緩，房地產開發商普遍面臨生存問題。作為國內龍頭房企之一，金地集團董事長凌克對當前住宅市場形勢看得非常清醒。“未來住宅市場增速放緩”，凌克認為，房企應該盡早考慮下一步的出路在哪里。

中國經濟增長過去十年過度依靠投資拉動的發展模式，正逐漸喪失可持續性。由此，凌克認為，房地產行業對GDP增長貢獻已達約6%或更高，發展增速也將放緩(發達國家經驗峰值在8%-9%左右)。

而從歷史趨勢來看，中國過往房地產調控政策始終與宏觀經濟和房價走勢密切相關，經濟增長與民生成為政策權衡兩個重要因素，未來隨著調控的深入，市場化調控政策的措施還將逐步出臺，調控將呈常態化趨勢。在此背景下，房地產行業發展增速放緩，短期受政策影響，下滑明顯。

將目光延伸至未來10年，則住宅市場面臨更大的挑戰。凌克指出，2011年中國賣的新房加起來有十多億平方米，其中商品房賣了8億平方米，保障房和其他的房加起來也有幾億平方米，基本上是中國社會發展階段中房屋需求量的最高階段。

凌克嘗試對未來10年城市化的需求進行測算，包括首次置業、舊房拆遷改造，以及改善性的需求等，結果發現，中國未來10年每年新房的需求量，將會由十幾億平方米下降到七八億平方米，“到那個時候對開發商的影響就會更大了。”凌克說。

從人均居住面積來看，凌克認為，住宅市場未來仍然有成長空間，但空間正在逐漸收縮。房地產行業將一改過去十多年高成長的趨勢性增長格局，在房價增長受調控壓制，土地和建安等成本上漲的情形下，行業毛利率將受到擠壓，而行業的競爭也將加劇。

在住宅市場放緩的趨勢下，房地產公司必然要考慮生存的問題。根據金地的研究，傳統開發模式下，開發商融資高度依賴靠銀行貸款;土地是產業鏈中心和原始支點。

但是，在一系列調控政策影響下，市場游戲規則發生改變：房地產融資難度和成本與日俱增。未來，房地產金融將成為產業鏈的核心。同時促使開發商角色分化，由開發投資一體變為專業建筑商和專業投資商，業務細分化，領域專業化。

與此同時，匱乏的投資渠道與日益旺盛的投資需求，為房地產金融的發展創造了廣闊的空間。根據金地與麥肯錫的測算，預計2015年投資中國房地產第三方資金可達9100億元人民幣。據透露，目前保險社保基金、企業年金、基金會、其他專業投資機構、個人投資者，都可以是，并且有意愿進入房地產。

以金地旗下的穩盛投資管理的有限合伙式基金為例，基金全部或部分持有項目公司的股權，以增資及股東借款的方式為項目開發提供資金。資金可用于項目部分地價、開發資金支付;資金來源于向社會特定對象的募集。

此外，凌克稱，上市公司轉型商業地產也是一個不錯的選擇，商業地產可分擔單一業務帶來的市場風險，并有助于優化企業資產機構，增加企業收益。