房地產(chǎn)業(yè)再現(xiàn)降價潮 以價換量消庫存

近期一份報告指出，上半年，我國調(diào)控政策雖然沒改變，但房市已現(xiàn)回暖態(tài)勢，但分析人士指出，2012年整體的外部大環(huán)境依舊艱難。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，2012年上半年，TOP 50企業(yè)的銷售金額與面積入榜門檻同比均有上升，其中尤其以TOP 10企業(yè)面積增長幅度最為明顯。而銷售金額方面，2012年上半年，TOP 10入榜門檻為174億元，同比增長11%。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場委員會副秘書長、克而瑞信息技術(shù)有限公司研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，從個別標(biāo)桿企業(yè)的業(yè)績來看，盡管銷售金額同比去年上半年有所下滑，但銷售面積同比均有所增長。“這些數(shù)據(jù)都很好地說明了今年是一個典型的以價換量的行情。”

前瞻網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，在入榜企業(yè)的半年銷售金額表現(xiàn)上，百億級別企業(yè)在數(shù)量上保持穩(wěn)定，但與去年同期相比，金額均值小幅上揚。而從銷售面積來看，銷售均值中第一和第二梯隊也均有所上升。與此同時，數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國TOP 10企業(yè)市場份額達到16.17%，較2011年上半年的13.51%增加了2.66個百分點，而TOP 20的變化情況與TOP 10如出一轍。

“測算發(fā)現(xiàn)，今年前10強的集中度和去年同比有所增加，增加了大概2%，1年時間能增加2%是非常夸張的。伴隨著住宅成交的快速釋放，全國企業(yè)的業(yè)績，特別是大企業(yè)的集中度已經(jīng)超過了整個行業(yè)成長的速度。”陳嘯天舉例指出，2008年恒大地產(chǎn)的數(shù)據(jù)為64億元，去年是840億元，3年的時間漲了13倍左右;龍湖地產(chǎn)去年則為383億元，3年的時間大概翻了4倍。“很多大型企業(yè)在這幾年里明顯快于全國平均水平，所以集中度的進一步上升也是這個行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，也是一個大的方向。”

不過，對于多數(shù)企業(yè)而言，2012年整體的外部大環(huán)境依舊艱難。

“從過去10年來看，信貸也好、物債也好并不比當(dāng)時平均差，由于2009年放得太猛，現(xiàn)在又收得太快，所以實體的感覺比較難受。”房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

市場分析人士指出，如今的市場形勢下，“去利潤化”和房企的轉(zhuǎn)型及策略調(diào)整恐將成為大勢所趨。

報告指出，對于房企來說，2011年的一輪輪降價潮中，6折似乎已經(jīng)是降價底線，但在今年看來，優(yōu)惠幅度已經(jīng)上升到5折。房企拼優(yōu)惠、拼價格似乎更加白熱化，以往在降價上表現(xiàn)不太積極的大型房企也加入進來，通過犧牲部分利潤換取快速去化，緩解資金壓力的勢頭可見一斑。

“這次調(diào)控力度較大，很多企業(yè)依舊要利潤，但是更多放在第一位的是先要活下來。”陳嘯天表示。

DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管/董事伍惠敏向記者指出，以今年上海住宅市場為例，自3月之后，連續(xù)4個月出現(xiàn)成交量大于新增供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計，2012年1~6月上海住宅總計成交量約371.3萬平方米;供應(yīng)量總計約368.2萬平方米，這也是自2010年上半年以來，首次半年度的新增成交大于新增供應(yīng)。“這一成交情況，主要還是在于那些以價換量的項目在助推。”伍惠敏表示。

根據(jù)統(tǒng)計，目前二三線城市已成為房企降價的主戰(zhàn)場。其中，瓊海的博鰲印象項目以5.2折位居榜首，次之的是寧波世茂世界灣，綜合折扣力度在5.8折。在6~7折項目中，二線城市占比高達76%，三線城市為18%，一線城市僅有6%。

業(yè)內(nèi)人士指出，國家的市場調(diào)控政策，已明確不會放松，下半年房市情況，還要看情況，但總體而言，各開發(fā)商仍將面臨巨大壓力。