購(gòu)物中心集中涌現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陷運(yùn)營(yíng)困境

近年來(lái)，各大開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，由于供應(yīng)過(guò)剩，購(gòu)物中心集中涌現(xiàn)，同時(shí)城市規(guī)劃不當(dāng)，運(yùn)營(yíng)上普遍陷入困境。

近期，前瞻網(wǎng)記者獲悉，兆泰置地將與中糧置地?cái)M開(kāi)始深度合作。所謂深度合作實(shí)際上是，兆泰置地目前將自己旗下至少4個(gè)購(gòu)物中心交給中糧置地來(lái)運(yùn)營(yíng)管理，而中糧置地將以管理輸出、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、收益共享的形式全程參與。

位于北京朝陽(yáng)門的悠唐生活廣場(chǎng)就是其雙方合作試水的第一站。悠唐生活廣場(chǎng)從2009年就開(kāi)始一期試營(yíng)業(yè)，直至2011年年底，該廣場(chǎng)進(jìn)入整體營(yíng)業(yè)階段。但最終，在近兩年摸索后，兆泰置地決定將該廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)為中糧置地和兆泰置地共同管理。

這不是孤案。位于東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城，在歷經(jīng)4年調(diào)整宣告失敗后于2011年4月15日以掛牌出讓黯然收?qǐng)觥＝眨邢⒎Q，美羅城購(gòu)物中心將被香港錦繡置業(yè)有限公司接手，于6月25日開(kāi)始進(jìn)行改造施工，改造完工后，將更名為“錦繡天地CBD”購(gòu)物中心。

艱難的養(yǎng)商期

商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)近期流傳著這樣一句話，“沈陽(yáng)已經(jīng)瘋了，成都，鄂爾多斯快瘋了。”

這句話形象表現(xiàn)了在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資突飛猛進(jìn)的現(xiàn)狀。

以成都為例，資料顯示，成都是全球第三大忙于建設(shè)購(gòu)物中心的城市。2011年底，成都的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已突破100個(gè)，大多數(shù)體量都在10萬(wàn)平方米以上;未來(lái)兩年，成都還將有1000萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市，以成都加上周邊區(qū)縣的1000多萬(wàn)人口，光新建的商業(yè)項(xiàng)目，人均就達(dá)一平方米。據(jù)說(shuō)，從全球購(gòu)物中心建設(shè)規(guī)模“十大”城市來(lái)看，有八個(gè)都在中國(guó)。

而在北京，盡管相對(duì)龐大的消費(fèi)人群，購(gòu)物中心數(shù)量相比其他城市還算樂(lè)觀，但其實(shí)際數(shù)量也在近兩年突飛猛進(jìn)。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，2009年北京入市購(gòu)物中心面積為57.77萬(wàn)平方米;而2010年，北京購(gòu)物中心入市面積就高達(dá)204.91萬(wàn)平米，占2010年商業(yè)項(xiàng)目總面積的92.8%。而到了2011年，由于市場(chǎng)待入市的項(xiàng)目較多，加之過(guò)去3年的供應(yīng)高峰和市場(chǎng)低谷，投資者和開(kāi)發(fā)商顯得更為謹(jǐn)慎。許多待入市項(xiàng)目紛紛推遲入市時(shí)機(jī)。

以悠唐廣場(chǎng)為例，繼2009年悠唐生活廣場(chǎng)一期試營(yíng)業(yè)后，這家商場(chǎng)在兩年后才實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)業(yè)。但開(kāi)業(yè)后品牌入住率和商場(chǎng)人氣一直差強(qiáng)人意;于2011年開(kāi)業(yè)的分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)，是陽(yáng)光新業(yè)2007年收購(gòu)進(jìn)行改造的一個(gè)項(xiàng)目。陽(yáng)光新業(yè)將其重新定位后，改造成集華潤(rùn)萬(wàn)家大賣場(chǎng)、星美國(guó)際影院、UNIQLO等商家在內(nèi)的綜合購(gòu)物休閑商業(yè)中心，最終才實(shí)現(xiàn)100%入駐率。

但令陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總裁助理兼北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿不太滿意的是，當(dāng)時(shí)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的租金仍比其早先的項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)低了一些。盡管目前商場(chǎng)租金和扣率(商戶營(yíng)業(yè)額超過(guò)一定數(shù)額時(shí)，超出部分與業(yè)主方按比例分成)表現(xiàn)相對(duì)都不錯(cuò)，李睿認(rèn)為，如果沒(méi)有這一輪商業(yè)地產(chǎn)狂潮，該商場(chǎng)的租金至少還可以提高至15%-20%。

李睿稱，在購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)后期，租金還是有一定調(diào)整空間的，而且租金調(diào)整是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。一般商場(chǎng)每隔幾年就會(huì)做一輪大的商戶升級(jí)調(diào)整，以適應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)需求的變化，這也會(huì)對(duì)租金產(chǎn)生較大影響。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際上這個(gè)時(shí)間段為2-3年。國(guó)內(nèi)稍長(zhǎng)，以陽(yáng)光新業(yè)為例，大約3-5年調(diào)整一次。“比如購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)重新裝修后，這樣購(gòu)物環(huán)境就會(huì)更好，所以商場(chǎng)就會(huì)漲租金;另外，如果業(yè)態(tài)調(diào)整得好，符合消費(fèi)者要求，人流量營(yíng)業(yè)額不斷攀升，那么漲租金也是自然。

不過(guò)，據(jù)調(diào)查，2011年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)狀況盡管都較上年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目有明顯好轉(zhuǎn)，多數(shù)項(xiàng)目都能以接近滿租的狀況開(kāi)業(yè)。但多數(shù)新項(xiàng)目人流稀少，加之目前激烈的市場(chǎng)和同質(zhì)化定位，大部分新項(xiàng)目缺少有效的營(yíng)銷渠道，還需要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的養(yǎng)商期。

運(yùn)營(yíng)求解

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平稱，商業(yè)地產(chǎn)目前的狀況是，行外樂(lè)觀、行內(nèi)悲觀。而真正進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的則是“內(nèi)行樂(lè)觀、外行悲觀”。

王永平稱，除了近幾年供應(yīng)集中，北京購(gòu)物中心還存在布局分散的問(wèn)題。“這是城市規(guī)劃的硬傷，商業(yè)短期集中上市，但項(xiàng)目布局卻又過(guò)于分散，使得項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)難以營(yíng)造出商圈效應(yīng)。如果集中布局，加上便捷的交通，目前的購(gòu)物中心現(xiàn)狀就會(huì)好很多。”

城市規(guī)劃硬傷以及購(gòu)物中心集中涌現(xiàn)令商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陷入運(yùn)營(yíng)困境。

美羅城的掛牌出讓以及中糧置地與兆泰置地的合作就是目前商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)一個(gè)典型案例。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，中糧置地與兆泰置地將于6月28日正式簽署戰(zhàn)略合作儀式。

中糧置地內(nèi)部人士透露，未來(lái)中糧置地將以管理輸出、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、收益共享的形式全程參與， 一方面將大悅城既有的千余家品牌商戶儲(chǔ)備庫(kù)為悠唐調(diào)整所用，另一方面，大悅城也可以借助對(duì)悠唐的調(diào)整積累更多品牌商戶儲(chǔ)備，為大悅城項(xiàng)目所用;另外，中糧大悅城也可以擬通過(guò)對(duì)兆泰置地商業(yè)項(xiàng)目的管理，提升中糧置地在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)占有率和綜合影響力。通過(guò)借助兆泰集團(tuán)拓展全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)布局。

該人士還透露，中糧大悅城進(jìn)駐后，將對(duì)悠唐廣場(chǎng)在項(xiàng)目定位、品牌招商、品牌組合及運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，中糧大悅城的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)也正在對(duì)兆泰置地在北京的鑫福海項(xiàng)目、西單歡樂(lè)城項(xiàng)目，以及成都水井坊(24.47,0.10,0.41%)項(xiàng)目，從前期的項(xiàng)目定位規(guī)劃階段開(kāi)始入手，到建筑設(shè)計(jì)、招商、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，全程參與商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

前瞻網(wǎng)記者了解到，目前，中糧大悅城已經(jīng)有部分高層駐場(chǎng)悠唐廣場(chǎng)。初步調(diào)整內(nèi)容包括外立面、動(dòng)線以及商戶組合。

據(jù)透露，新悠唐將于年底上市。重新定位為“都市白領(lǐng)的悠活天地”，主要針對(duì)22-35歲的都市白領(lǐng)客群。

不過(guò)，王永平稱，這種類似酒店管理的合作模式目前在購(gòu)物中心市場(chǎng)并未形成市場(chǎng)氛圍。“對(duì)于正需要豐富運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的中糧大悅城而言，的確是一件不錯(cuò)的戰(zhàn)略規(guī)劃。但很有可能遇到的情況是，當(dāng)乙方把人才、制度、商業(yè)氛圍等建立起來(lái)后，甲方就會(huì)違約;或者乙方派進(jìn)一個(gè)團(tuán)隊(duì)后，結(jié)果甲方把乙方的核心團(tuán)隊(duì)全部給挖走了。最終導(dǎo)致乙方竹籃打水一場(chǎng)空。此外，他們還涉及到一個(gè)利益分享問(wèn)題。一般影響商業(yè)氛圍需要幾年，有可能乙方進(jìn)駐的前兩年客流量增加并不明顯，但后兩年甲方解約了，而利益就會(huì)分享到甲方頭上。”

王永平稱，這樣的情況不是沒(méi)有發(fā)生的可能。這種合作方式主要還是要靠雙方道德、信任基礎(chǔ)。目前由于開(kāi)發(fā)商不夠?qū)I(yè)，購(gòu)物中心最好交由資產(chǎn)管理公司或基金來(lái)管理，否則合作必定難以長(zhǎng)久進(jìn)行。