六成房企突破財務安全底線 地產金融風險蔓延

受嚴格的調控政策影響，地產公司普遍出現資金鏈緊張情況，地產金融風險仍在蔓延，產業轉型迫在眉睫。

在整個房地產行業才剛剛意識到輕資產轉型必要性時，綠城中國已率先飽嘗重資產高負債激進之痛。

6月8日，綠城中國宣布獲得香港地產開發商九龍倉近51億港元策略入股，交易完成后九龍倉將持有綠城中國24.6%股份，成為綠城中國第二大股東。綠城中國股東宋衛平、壽伯年、羅釗明的股權將進一步稀釋至25.45%、18.09%和5.4%。

業內人士稱，當前是房企轉型輕資產最好的時候。據前瞻產業研究院報告顯示，盡管就行業整體而言，已經過了最壞的時期，市場風險有所釋放，但行業整體對外部金融資源的依賴度卻更高，一旦銀行、信托等金融系統出現壞賬風險，并導致對地產行業的信貸緊縮，將使整個地產行業出現源于金融系統而非地產市場的連鎖反應。

目前已經有六成房企突破了財務安全底線。

業內人士認為，“地產金融風險已經超越地產市場風險，成為下一階段地產企業面臨的最主要風險。”

綠城啟示：地產金融風險仍在蔓延

在經歷賣地、賣項目、賣股權之后，宋衛平首次對外界坦承，“這次調控對綠城來說幾乎是滅頂之災，主要是沒預測到災難的長度和深度，我個人是有責任的，需要檢討，早知道有些地不買，有些資金準備得好一點。” 3年前還與萬科爭老大的宋衛平，經過危機洗禮之后，宋正式宣布，告別高負債時代，并將穩健和安全放在了第一位。

在據前瞻產業研究院報告中，綠城排名第46位，而重點關注并分析研究的上市房企僅50家，也就是說如果以財務安全作為評估體系，綠城中國排名倒數第五。這些被研究的房企均是銷售額30億以上的非多元化地產企業。

與綠城中國一起排名靠后的房企還包括濱江集團、魯商置業、中華企業、合生創展。在這些房企中，瑞銀5月25日發布研究報告將濱江集團投資評級下調至“中性”。因其認為，濱江集團短期財務狀況緊張，存在一定短期資金風險。據濱江集團財報顯示，該公司2012年一季度末凈負債率為108%，短期有息負債為15.7億元，貨幣資金下降至5億元。

此前高速擴張的魯商置業，去年就飽受高杠桿之困，頻頻向關聯方借款，目前已突破其財務安全底線幅度達49%;而中華企業目前的凈負債資本比為181%(凈負債資本比小于等于0為10分，以大于等于100%為0分)，目前已突破其財務安全底線幅度為56%;合生創展則主要在現金流和短期風險頭寸上表現不佳。

據業內人士調研發現，在快速的行業波動中，激進的企業元氣大傷。“如果說2008年的調控由于持續時間較短，還沒造成什么實質性損害的話，那本輪調控中激進企業的效率水平和成長潛力都受到了較大沖擊。”

以綠城中國為例，2009年綠城的存量資產周轉率一度達到0.78倍，當年銷售額直追萬科，但2010年綠城存量資產周轉率減慢至0.45倍，2011年進一步降低至0.28倍，顯著低于同期大企業效率均值(0.45倍)。早在綠城此次轉讓股權之前，業內就測算出，低谷中綠城需使存貨和表外承諾資本支出減少20%才能保證其安全。2011年公司已轉讓了5個項目權益，回籠資金32億，2012年4月又以21.38億出讓上海綠城廣場項目，直至今年6月8日，九龍倉收購綠城中國24.6%的股份。

“這說明，激進的擴張并沒能讓公司獲得規模上的優勢(無論是銷售額的規模還是資產的規模)，相反，效率的降低和資產的折價轉讓，損傷了公司的長期成長潛力。最后，激進的擴張大幅提升了融資成本，當前的利息成本已經超越了項目自身的潛在回報率，昂貴的信托融資實際上是股權人對債權人的補貼，公司整體價值也因此受到損傷。”

不僅是綠城，重資產傳統模式風險在行業內已不容樂觀。前瞻產業研究院研究報告稱，上市公司目前平均現金持有比例從2009年末的18%下降到2011年末的12%，平均的凈負債率從2009年末的31%上升到2011年末的65%;20%的企業面臨短期資金缺口，50%的企業面臨中期資金缺口，其中，30%的企業中期資金缺口達到總資產的20%。