商業(yè)地產(chǎn)受熱捧 謹防投資風險

融資困境

“售后包租、返本銷售”的銷售模式，都是開發(fā)商資金鏈緊張迫不得已采取的辦法。從更深的層次看，這一現(xiàn)象背后則是整個商業(yè)地產(chǎn)市場融資困難的問題。

據(jù)中國商業(yè)經(jīng)濟學會副會長、中國人民大學商學院教授黃國雄介紹， 所謂的“售后包租、返本銷售”實際上是一種噱頭，是開發(fā)商玩的財務技巧。從表面上看，開發(fā)商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實際上，開發(fā)商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來了。

另據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，即使是那些順利交房的商業(yè)地產(chǎn)項目，后來的情況也不容樂觀。很多鋪面租期到期后，承租者就一關了之，上海嘉定地區(qū)及江蘇鹽鹽就曾出現(xiàn)過商鋪長期關門的情況。

向小業(yè)主散售商鋪的行為歷來頗具爭議。包括萬通地產(chǎn)在內(nèi)的諸多開發(fā)商都試圖通過新金融平臺融資，進而減少散售商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量，以避免給中小投資者帶來較大的風險。

一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商透露，地產(chǎn)私募基金往往兩三年內(nèi)就要退出，而商業(yè)地產(chǎn)要取得回報，需要的時間遠遠要多于3年。這使得商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商很難利用私募等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新平臺來獲得資金。

在這樣的背景下，如果房地產(chǎn)公司本身出現(xiàn)資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業(yè)項目換取現(xiàn)金流，甚至依靠銷售項目獲取資金，幾乎成為唯一出路。同時，中小投資者會因為投資商業(yè)地產(chǎn)而將冒更多的風險。

鑒于此，國內(nèi)一些開發(fā)商，已經(jīng)開始在經(jīng)營模式上進行創(chuàng)新，建立專業(yè)團隊來運營，以防范風險。