冷暖交織 房地產(chǎn)政策松綁難望

日前，國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，以及市場回暖的消息，引多方猜測，認為調(diào)控政策即將松綁。但部分上市房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)告的中報業(yè)績卻出現(xiàn)下降甚至虧損，這又頗令人困惑，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢究竟如何?

有關(guān)人士認為，目前房地產(chǎn)市場利好、利空消息交織，但不管怎樣，調(diào)控上的“松綁”是不可能出現(xiàn)的。

A “穩(wěn)定”預(yù)示不再升級

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)分析師柳存遠說，“穩(wěn)定”就是既不放松，也不收緊，而是維持現(xiàn)有的政策及力度。“提出‘穩(wěn)定’主要是基于宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)持續(xù)下滑現(xiàn)象，而房地產(chǎn)牽涉到很多行業(yè)，對經(jīng)濟的影響是相當(dāng)大。因此，在目前情況下“需要‘穩(wěn)定’”，楊紅旭說。

對于目前包括北京在內(nèi)的一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)“量價齊升”的現(xiàn)象，柳存遠分析認為，可能有這樣幾個方面的原因：一是市場預(yù)期調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，不再出臺新的調(diào)控政策;二是一些人認為房價已經(jīng)跌得差不多，可以下手;三是開發(fā)商的降價促銷措施產(chǎn)生了一定的效應(yīng)。“房地產(chǎn)市場降溫是影響經(jīng)濟增速下降的原因之一，國務(wù)院常務(wù)會議要求穩(wěn)定房產(chǎn)調(diào)控政策，表明管理層已經(jīng)意識到了這一點。‘穩(wěn)增長’成為目前我國經(jīng)濟工作的第一要務(wù)。”某證券所分析師張廣文說。

在張廣文看來，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)。它的啟動必須有大級別資金的推動，而目前的資金供應(yīng)量是充足的。今年5月，四大行的存款增長情況同比下降了2700億元，不排除這些資金流到了房地產(chǎn)市場的可能。

此外，5月前3周，包括北京、上海、廣州、南京在內(nèi)的全國十大重點城市的新房成交量為56513套，比4月同期上漲22.6%，個別城市漲幅甚至超過7成。“北京等城市目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場‘量價齊升’現(xiàn)象，確實讓人驚喜意。對處于冬天的房地產(chǎn)市場來說，這無疑是一線希望。”張廣文說。

B 房企中報業(yè)績下滑嚴重

張廣文說，“穩(wěn)增長”并不等于“保增長”，“保增長”是被動狀態(tài)，2009年就是如此，當(dāng)時是受國際金融危機影響。而現(xiàn)在則是“穩(wěn)增長”，意味著主動權(quán)掌握在自己手中。我國正在調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，因此，目前經(jīng)濟增長速度的下降不能與2009年相提并論，“4萬億投資計劃”不可能再出臺。

從目前房地產(chǎn)上市公司預(yù)告的中報業(yè)績看，有2/3的公司業(yè)績同比下降，有的甚至是虧損。”張廣文舉例說，如嘉凱城預(yù)計1—6月歸屬于上市公司股東的凈利潤約虧損3.5億元，同比下滑4901.14%;*ST國興預(yù)告今年上半年虧損1540萬元，同比下降186.54%;天倫置業(yè)、深物業(yè)A、世聯(lián)地產(chǎn)、天業(yè)股份的業(yè)績也不佳。

張廣文說，今年房地產(chǎn)行業(yè)將真正迎來“洗牌”時期，一些資金沒有保障的中小房地產(chǎn)公司將面臨資金鏈斷裂的危險。由于整體盈利下降，部分前期土地購置成本較高、融資成本較大、商品房積壓較多的企業(yè)將面臨虧損和債務(wù)壓力、破產(chǎn)現(xiàn)象將激增。“現(xiàn)在斷定房價將延續(xù)上升趨勢為時尚早。”柳存遠說，因為目前的成交量還不足以推動價格持續(xù)走高。截至5月22日，北京商品房住宅簽約套數(shù)上漲15.2%，二手房住宅簽約套數(shù)上漲了30.24%，但這畢竟是個別城市出現(xiàn)的現(xiàn)象。如果在全國70個大中城市中，大多數(shù)城市都出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象，那么就可以肯定房市將轉(zhuǎn)向。

在柳存遠看來，今年是房地產(chǎn)調(diào)控的第三年，過去還能維持下去的中小房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)“彈盡糧絕”。“可以預(yù)計，三季報的房地產(chǎn)虧損企業(yè)將比中報還要多，而今年年報的房地產(chǎn)虧損企業(yè)又將比三季報多。”柳存遠說。