今年樓市將呈量縮價(jià)跌局面

據(jù)前瞻網(wǎng)記者獲悉，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院近日發(fā)表藍(lán)皮書(shū)，對(duì)今年我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)予以解讀，指出2012年我國(guó)樓市將呈量縮價(jià)跌局面。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院24日發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.9》。藍(lán)皮書(shū)指出，2012年新增房產(chǎn)供給可能與上年持平或略有下滑;2012年我國(guó)房產(chǎn)交易量將相對(duì)萎縮，預(yù)期房?jī)r(jià)將有所回落。

新增房產(chǎn)供給可能與上年持平藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，2012年新增房產(chǎn)供給可能與上年持平或略有下滑。由于2011年末房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)預(yù)期趨緊，導(dǎo)致2011年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增幅大大下降，土地購(gòu)置面積絕對(duì)量大幅下降，這將影響2012年新增房產(chǎn)供給，考慮2011年施工面積仍保持較高增速，預(yù)計(jì)2012年新增房產(chǎn)供給可能與上年持平或略有下滑。

藍(lán)皮書(shū)同時(shí)指出，2012年房地產(chǎn)存量供給將進(jìn)一步積累。一方面，由于2011年新建房產(chǎn)竣工供給增長(zhǎng)，交易萎縮，導(dǎo)致2012年新建住房存量供給迅速積累;另一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣下降，房產(chǎn)增值效應(yīng)下降，貶值風(fēng)險(xiǎn)增大，存量市場(chǎng)持有多套住房的投資投機(jī)客退出房市拋售房產(chǎn)動(dòng)力增強(qiáng)，二手房供給也將逐步增大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)維持盤整態(tài)勢(shì)藍(lán)皮書(shū)說(shuō)，經(jīng)歷了2011年的供需相持和市場(chǎng)低迷，面對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)前景不明朗，2012年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控難度增大，在鞏固已有調(diào)控成果基礎(chǔ)上，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)維持盤整態(tài)勢(shì)，房產(chǎn)交易量將相對(duì)萎縮。

藍(lán)皮書(shū)同時(shí)指出，2012年我國(guó)房?jī)r(jià)將延續(xù)上年末的盤整態(tài)勢(shì)，預(yù)期房?jī)r(jià)將有所回落，但總體降幅不會(huì)很大。

藍(lán)皮書(shū)說(shuō)，由于需求低迷，幾乎不存在房?jī)r(jià)上漲可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本特別是土地購(gòu)置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢(shì)，不情愿輕易降價(jià)，房?jī)r(jià)將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢(shì)。

抑制投機(jī)需求是調(diào)控中心任務(wù)藍(lán)皮書(shū)指出，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)套利性的投機(jī)需求壓力仍然很大，抑制投機(jī)性需求仍將是本年度房地產(chǎn)政策調(diào)控的中心任務(wù)。

藍(lán)皮書(shū)同時(shí)指出，2012年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控將加大對(duì)自住性需求的支持力度，引導(dǎo)民生性住房消費(fèi)適度增長(zhǎng)，可以預(yù)期調(diào)控措施將進(jìn)一步體現(xiàn)差異化、精準(zhǔn)化，對(duì)首套房的金融支持力度將加大，對(duì)改善性住房需求限制也有可能逐漸松綁。

房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)自住性需求有影響藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)自住性需求有一定影響。房?jī)r(jià)調(diào)控的最終目的之一應(yīng)該是改善民生，保護(hù)自住性需求是體現(xiàn)住房市場(chǎng)民生特點(diǎn)的重要標(biāo)志。差別化信貸政策旨在引導(dǎo)商業(yè)銀行信貸投放向民生領(lǐng)域傾斜，重點(diǎn)支持首次購(gòu)房需求。

藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，2011年隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸額度大幅下降，商業(yè)銀行信貸進(jìn)一步收緊，首套房貸款首付比例和貸款利率上調(diào)，公積金貸款購(gòu)房的利率也于2月初上調(diào)。首套房信貸門檻提高使首套自住購(gòu)房成本增加，負(fù)擔(dān)、壓力增大，抵消了消費(fèi)者因房?jī)r(jià)增幅回落可獲得的受益空間。

藍(lán)皮書(shū)表示，自住性需求不同于投機(jī)投資需求，不可能被長(zhǎng)期擠出市場(chǎng)，一時(shí)的擠壓反而會(huì)導(dǎo)致沉淀并逐步聚集，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)下一輪上漲的動(dòng)力。自住性需求是住房市場(chǎng)合理、健康的需求，事關(guān)民生，應(yīng)該受到國(guó)家相關(guān)政策的支持保障，需要注意政策變動(dòng)對(duì)民生的影響，需要努力保持政策的基本穩(wěn)定和連續(xù)。

地方政府房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期有落差藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，地方政府房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差。據(jù)介紹，2011年1月“新國(guó)八條”明確強(qiáng)調(diào)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，要求各城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。

藍(lán)皮書(shū)表示，按照“新國(guó)八條”的要求，全國(guó)600多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但是，不僅各地對(duì)“房?jī)r(jià)”界定的標(biāo)準(zhǔn)不同，而且絕大多數(shù)城市政府將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)定為增幅不高于或低于GDP增幅與人均可支配收入增幅。這些控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差。

藍(lán)皮書(shū)分析原因是：各方均缺乏經(jīng)驗(yàn);地方政府擔(dān)心完不成設(shè)定的目標(biāo)被問(wèn)責(zé)，制定的控制目標(biāo)留有空間;各地互相參照制定控制目標(biāo)。更深層次的原因是，土地財(cái)政尚沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改革，一些城市政府擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響財(cái)政收入;促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸逐步成為社會(huì)預(yù)期，購(gòu)房者期望地方政府的控制目標(biāo)發(fā)出房?jī)r(jià)下調(diào)的明確信號(hào);與“居民住房支付能力”掛鉤是“新國(guó)八條”要求制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)最主要的根據(jù)之一，但地方政府在制定控制目標(biāo)時(shí)，僅參考當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度，鮮有城市將居民住房支付能力作為參考。

另?yè)?jù)前瞻網(wǎng)了解，藍(lán)皮書(shū)還對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出建議，應(yīng)建立專門的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，設(shè)立政府擔(dān)保專項(xiàng)基金，通過(guò)稅收、信貸、土地等優(yōu)惠政策，吸引投資者進(jìn)入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。