房地產(chǎn)三大泡沫浮現(xiàn) 地產(chǎn)商加速轉(zhuǎn)型

商業(yè)地產(chǎn)大爆發(fā)

受國(guó)家嚴(yán)格的住宅房調(diào)控政策影響，房產(chǎn)開發(fā)商普遍開始轉(zhuǎn)型，從住宅房領(lǐng)域轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)漸熱。而近期，一個(gè)尚屬陌生的概念正受到房地產(chǎn)界的關(guān)注，那就是以產(chǎn)業(yè)聚集為特征的園區(qū)開發(fā)，即所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的調(diào)研報(bào)告顯示，除此前傳統(tǒng)的園區(qū)類上市公司外，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是實(shí)力雄厚的實(shí)業(yè)集團(tuán)公司。比如，聯(lián)想集團(tuán)及其合作企業(yè)將在大慶建設(shè)科技城項(xiàng)目，總投資超過100億元。萬通在攜手TCL高調(diào)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后，今年2月，又與匯源簽署了一份工業(yè)地產(chǎn)合作備忘錄，宣布對(duì)匯源集團(tuán)旗下工業(yè)地產(chǎn)資源進(jìn)行整合，通過萬通的專業(yè)開發(fā)，盤活匯源集團(tuán)工業(yè)用地，收取租金及管理費(fèi)用。而萬通則將借此轉(zhuǎn)身成為輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)公司。另外，綠地集團(tuán)也與鄭州市相關(guān)部門簽約開發(fā)總投資額高達(dá)130億元的濱湖國(guó)際總部產(chǎn)業(yè)園。

在開拓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，擬上市公司聯(lián)東集團(tuán)旗下的聯(lián)東地產(chǎn)可謂成績(jī)斐然。在近十年時(shí)間里，該公司在上海、北京、沈陽、無錫、天津等地開發(fā)了眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。其產(chǎn)業(yè)園區(qū)有工業(yè)制造、總部園區(qū)和主題(電子信息、物聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)意、軟件園等服務(wù)外包)園區(qū)。

“我們一直做住宅和商業(yè)地產(chǎn)，這兩個(gè)領(lǐng)域門檻不高。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)連概念都沒弄明白，但還是想了解一下是否有進(jìn)入的可能。”上海一家中小型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

房地產(chǎn)三大泡沫逼企業(yè)轉(zhuǎn)型

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，目前房企之所以如此熱衷研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要是行業(yè)深度調(diào)整所致。某研究院近期舉辦的“應(yīng)對(duì)行業(yè)深度轉(zhuǎn)型，打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海”論壇上，聚集了復(fù)地、寶龍、明發(fā)、泰達(dá)、明華等150余家國(guó)內(nèi)房企的高管，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的受關(guān)注度可見一斑。

天津泰達(dá)集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司負(fù)責(zé)人謝天表示，表面上看，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要有非常好的政府資源才可以順利拿到地，又要有雄厚的資金實(shí)力來支撐園區(qū)持有成本，對(duì)很多企業(yè)來說似乎門檻較高。但實(shí)際上，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)也在試圖通過與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)公司合作的方式，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。

“大家都看到了，房地產(chǎn)業(yè)依靠粗放型發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)的黃金時(shí)代，已經(jīng)成為歷史，行業(yè)進(jìn)入壁壘顯著提高，平均利潤(rùn)率開始降低。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)急需戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。”一家房企負(fù)責(zé)人表示。

對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，某地產(chǎn)企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成用“三大絞肉機(jī)”來形容三個(gè)開發(fā)領(lǐng)域的泡沫，即三四線城市住宅泡沫、商業(yè)地產(chǎn)泡沫，以及保障房泡沫。三大原本可供房企容身的藍(lán)海市場(chǎng)已經(jīng)迅速轉(zhuǎn)變成紅海，投資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。于是，另一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念被提了出來。

聯(lián)東U谷金山項(xiàng)目總經(jīng)理劉璐認(rèn)為，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以有效擺脫粗放型的資源開發(fā)和簡(jiǎn)單的政策招商，而是以產(chǎn)品、服務(wù)和附加值招商，地產(chǎn)商可以幫助政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)化管理，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求。

房地產(chǎn)開發(fā)的“高難度動(dòng)作”

因?yàn)榉辖?jīng)濟(jì)發(fā)展方向和房地產(chǎn)調(diào)控方向，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，無論是在土地還是金融方面，都可以獲得不同程度的支持。

從融資上看，園區(qū)類公司的融資優(yōu)勢(shì)非常明顯。據(jù)前瞻網(wǎng)了解，2011年，房地產(chǎn)企業(yè)受到國(guó)家限貸政策的影響，開發(fā)貸大幅收緊，陷入融資難、成本高的困境。但園區(qū)類開發(fā)商依然可以通過多種渠道融資，且融資成本相對(duì)較低。其中海泰發(fā)展和大港股份去年獲得的長(zhǎng)期借款利率均低于7%，蘇州高新和外高橋也獲得了基準(zhǔn)利率的長(zhǎng)期貸款，即使是借款利率相對(duì)較高的東湖高新和華夏幸福，其長(zhǎng)期借款利率也不過7.76%和7.32%，明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)整體融資成本。

對(duì)于地方政府來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)十分明顯。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，地方政府首先考慮的是吸引投資、刺激消費(fèi)對(duì)地方GDP和財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。其次，開發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)集群化進(jìn)程中扮演著日益重要的角色。以珠江三角洲為例，周邊各經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)通過專業(yè)化的發(fā)展形成了以計(jì)算機(jī)、家電為主的產(chǎn)業(yè)集群，百公里內(nèi)即可完成90%以上計(jì)算機(jī)零部件、80%以上的手機(jī)部件和100%的彩電部件的采購(gòu);再次，成熟的開發(fā)區(qū)不僅對(duì)解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、增加地方稅收和推高土地出讓價(jià)格都有積極作用，而且還能對(duì)周邊地區(qū)發(fā)揮示范和溢出效應(yīng)。

基于上述原因，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獲得了地方政府的大力支持。土地出讓環(huán)節(jié)也變得非常靈活。“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以是工業(yè)用地出讓，也可以是綜合類商業(yè)用地。一般來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)中都會(huì)有一定比例的住宅配建，開發(fā)商通過這部分住宅回籠一些資金。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分，需要開發(fā)商自主招商，運(yùn)營(yíng)管理。能否將園區(qū)規(guī)劃、定位與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)合，成功引入適合地方經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否成功的關(guān)鍵。”一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專家表示。

目前我國(guó)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是政府主導(dǎo)和經(jīng)營(yíng)。從運(yùn)營(yíng)模式上看，通常由政府提供土地、資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，制定政策吸引企業(yè)入園投資，并且承擔(dān)了日常的維護(hù)工作。這一模式的優(yōu)點(diǎn)在于充分利用了政府資源，由政府出面解決了開發(fā)區(qū)初建時(shí)面臨的資金和土地壓力，為園區(qū)發(fā)展提供了較為寬松的物質(zhì)環(huán)境。但缺點(diǎn)亦同樣明顯：較多的政府干預(yù)一定程度上導(dǎo)致了開發(fā)區(qū)建設(shè)偏離市場(chǎng)規(guī)律，成為政績(jī)工程。

隨著越來越多民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這片藍(lán)海如何有效耕耘，避免成為另一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)泡沫，也成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。寶龍地產(chǎn)黃永華副總裁表示，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商需要有高超的資源整合能力，要能夠駕馭更大范圍的企業(yè)招商，并銜接好政府、企業(yè)資源，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更為復(fù)雜。

大連慧谷產(chǎn)業(yè)園管理公司謝天介紹，對(duì)于政府來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是城市化的重要抓手，可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的提升，并推動(dòng)城市化。但對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何快速完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，招商引資，尋找到合適的盈利模式，則是當(dāng)務(wù)之急。