銀行業(yè)需警惕儲備土地抵押風(fēng)險

銀行警惕土地抵押貸款風(fēng)險

上述報告指出，2011年，中央規(guī)范地方投融資平臺、嚴格土地抵押貸款管理的政策措施下，儲備土地抵押越來越被地方政府倚重。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在土地抵押貸款中，住宅用地和商服用地分別占40%和28%。其次是儲備用地和工礦倉儲用地，分別占17%和12%。特別是儲備用地抵押貸款占比穩(wěn)步上升，2011年末儲備用地抵押貸款占比為16.7%，與一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比，呈逐步增長趨勢。

“對土地儲備貸款，一般是跟地方政府的信用考量，有政府擔(dān)保，還有土地抵押，這種貸款質(zhì)量比較有保證，在前兩年地價上漲快的時期銀行做得很多。這兩年房地產(chǎn)調(diào)控的政策走向還不明朗，但是有些地方的土地拍賣已經(jīng)減少了，銀行也開始考慮風(fēng)險。”上述大行人士表示。

根據(jù)2011年報，民生銀行2011年前十名貸款客戶中，北京市土地整理儲備中心朝陽分中心、上海臨港新城土地儲備中心、西安曲江新區(qū)土地儲備中心、北京市土地整理儲備中心均位列其中。

正因為有土地作為抵押物，地方政府融資平臺遭遇整頓時，抵押土地成為政府繼續(xù)融資的救命“稻草”。

中信銀行在年報中表示，除少數(shù)運作規(guī)范、負債適度的土地儲備中心外，對其他類型的政府平臺項目原則上不再新增加授信。

寧波銀行行長羅孟波在2011年表示，寧波銀行的房地產(chǎn)貸款總量不高，目前的占比為5.84%，其中，包含了土地儲備貸款和保障房貸款，純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款很少。

一般來說，各土地儲備機構(gòu)承諾還款資金來源主要是土地出讓金收入，部分貸款附帶簽訂銀行、財政、土地儲備機構(gòu)三方協(xié)議，由財政承諾承擔(dān)最終還款責(zé)任。

然而，土地作為抵押物的價值正在政策影響下發(fā)生動搖，根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院研報統(tǒng)計，近兩周以來全國16個城市累計土地成交金額同比降33%，一線城市累計同比降59%，二線城市累計同比降18%。2012年以來，累計流拍146宗，占推出宗數(shù)的5.0%，其中住宅流拍52宗。

“儲備土地抵押貸款的期限一般在三年期以內(nèi)，土地價格波動確實是需要考慮，但風(fēng)險會不會集中爆發(fā)，可能更重要的是政府的態(tài)度。”一位地方城商行人士表示，出于各種目的地方政府不會輕易破壞信用。

實際上，儲備土地抵押還有一定的法律風(fēng)險，土地儲備機構(gòu)由政府出面組成，政府及其他事業(yè)單位做擔(dān)保人，不符合相關(guān)法律，且其抵押的有效性，也存有爭議。