海外房地產(chǎn)投資謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)人投資房地產(chǎn)的范圍已擴(kuò)展至全球各國(guó)，"溫州式"炒房已席卷各個(gè)角落。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下行趨勢(shì)越來(lái)越明顯的情況下，海外置業(yè)正成為中國(guó)熱錢(qián)的一大投資方向。在全球各國(guó)的蒼茫大地上，中國(guó)人正在將"溫州式"的炒房行為漫延至各個(gè)角落。

"30萬(wàn)能買(mǎi)美國(guó)獨(dú)立屋"、"7年澳洲房?jī)r(jià)翻一番"、"15.6萬(wàn)元買(mǎi)下美國(guó)1000平方米土地"??這些華麗的宣傳口號(hào)對(duì)于中國(guó)置業(yè)者來(lái)說(shuō)吸引力巨大。在中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)越來(lái)越明顯的情況下，海外置業(yè)正成為中國(guó)熱錢(qián)的一大流向，并且這種趨勢(shì)將愈演愈烈。今年一季度，全國(guó)各地的春季置業(yè)房展會(huì)中各大國(guó)家的海外置業(yè)展館占據(jù)了房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的半壁江山，與此相匹配的也是購(gòu)房者關(guān)注熱情的不斷增加。

中國(guó)人海外置業(yè)的背后，是中國(guó)移民潮、留學(xué)潮以及投資潮。從多家國(guó)際房地產(chǎn)代理行了解到，雖然移民、留學(xué)等傳統(tǒng)需求仍是海外置業(yè)的主流，但近一年來(lái)純粹投資性購(gòu)房的比例正在迅猛上升。政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控，出臺(tái)各種限制措施，再加上國(guó)內(nèi)通脹形勢(shì)嚴(yán)峻，中國(guó)的富裕階層由此加緊了對(duì)海外房地產(chǎn)項(xiàng)目的搜羅，在世界范圍內(nèi)尋找投資性房產(chǎn)。

欲罷不能的海外投資

楊先生，46歲，溫州人，2003年由于女兒讀書(shū)的需要，他在女兒學(xué)校的學(xué)區(qū)內(nèi)購(gòu)置了一套別墅。這是他的首次海外置業(yè)，隨后考慮再購(gòu)買(mǎi)一個(gè)農(nóng)場(chǎng)。

羅女士，32歲，由于本身在上海已經(jīng)購(gòu)置了2套住房，已經(jīng)處于限購(gòu)范圍內(nèi)，她將目光投至了海外。"目前，正在看澳洲的一套別墅"。

2011年初，一名浙江籍投資客在新加坡中心城區(qū)買(mǎi)下一套定制豪宅，400多平方米的"大平層"單價(jià)折合人民幣高達(dá)22萬(wàn)元每平方米，總價(jià)達(dá)1億元左右。

短信、網(wǎng)站、傳單...到處都有海外房產(chǎn)推介的身影，他們往往選擇一個(gè)酒店，進(jìn)行集中式的推介。不論是出于什么目的，前來(lái)參加推介會(huì)的購(gòu)房者們對(duì)于海外置業(yè)都顯示出雄心勃勃，欲罷不能。

從推介的具體項(xiàng)目來(lái)看，從公寓到別墅豪宅，再到島，甚至是土地。這些對(duì)于中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，巨大的吸引力即是性價(jià)比。同樣的價(jià)格，在中國(guó)的一線城市的中心區(qū)域，甚至只能購(gòu)置一個(gè)廁所。

數(shù)據(jù)顯示，由于受到中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，過(guò)去一年，中國(guó)一線城市的主流房?jī)r(jià)一直在下降，這使得內(nèi)地高凈值人士開(kāi)始觀望其它投資選擇，紛紛將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)及海外豪宅市場(chǎng)。

分析人士稱，和前幾年相比，現(xiàn)在中國(guó)人海外置業(yè)數(shù)量明顯上漲："尤其是去年，由于國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)緊縮，嚴(yán)厲的’限購(gòu)’、’限貸’政策讓手有余錢(qián)的買(mǎi)房人投資路徑變窄，紛紛將投資目光轉(zhuǎn)到國(guó)外。"

從海外置業(yè)的區(qū)域范圍來(lái)看，不僅僅包括澳洲、美國(guó)、加拿大等傳統(tǒng)的投資國(guó)家，現(xiàn)如今投資的觸角更深入至東南亞、南美、北歐等區(qū)域。

海外高端項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)力巨大

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的一份報(bào)告指出，外國(guó)買(mǎi)家去年在新加坡買(mǎi)走了5246套私宅，比2010年高出20.4%。其中，中國(guó)買(mǎi)家"功不可沒(méi)"。

2007年后澳洲也掀起了一波投資熱潮，目前國(guó)內(nèi)海外置業(yè)市場(chǎng)上最主要的房源供應(yīng)地即是澳洲。

隨著近年來(lái)澳洲對(duì)移民門(mén)檻的提高，及房?jī)r(jià)上漲等因素，海外置業(yè)正出現(xiàn)分流趨勢(shì)，其中美國(guó)和加拿大成為兩大主要分流國(guó)家。"

2011年，美國(guó)新屋成交量約31萬(wàn)套，其中中國(guó)買(mǎi)家占9%，而舊房的成交占比更高。"如今，連上億美元的高端房產(chǎn)，中國(guó)人也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力。

2月，美國(guó)當(dāng)?shù)孛襟w以大篇幅報(bào)道了華人在曼哈頓購(gòu)入一套上億美元房產(chǎn)的新聞。據(jù)了解，去年底開(kāi)始，又有一批來(lái)自北京、上海的買(mǎi)家，組團(tuán)到美國(guó)看房。

有關(guān)人員稱，與過(guò)去海外置業(yè)多為投資移民、獲得永久居住權(quán)或子女入學(xué)考慮不同，近年來(lái)去海外純投資房產(chǎn)的案例激增。去年年中，就有一名投資客剛在日本置產(chǎn)。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年在倫敦置業(yè)的海外投資者中，中國(guó)的買(mǎi)家只占到了3%，但在今年上半年，這一比例已經(jīng)躍升到了10%。據(jù)了解，目前倫敦一手物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者中有35%的人來(lái)自東亞和南亞，其中以浙商為代表的中國(guó)購(gòu)買(mǎi)者居多。

移民的持續(xù)推動(dòng)

海外置業(yè)激增背后并非僅僅是中國(guó)人對(duì)買(mǎi)房投資偏好，移民與留學(xué)或?yàn)橹匾蛩亍?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)個(gè)人資產(chǎn)在600萬(wàn)元以上的高凈值人群達(dá)到270萬(wàn)人，其中85%有計(jì)劃送孩子出國(guó)留學(xué)。專家預(yù)計(jì)，他們中的相當(dāng)一部分會(huì)在海外買(mǎi)房。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨著2010年前后的這一波移民潮，國(guó)內(nèi)投資移民的數(shù)量大幅增加。在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地，新移民帶來(lái)的剛性需求以及對(duì)高端物業(yè)的需求迅速增加，由此催生了主要移民國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆局面。同時(shí)，相對(duì)于國(guó)內(nèi)的限購(gòu)、限貸等政策，海外一些國(guó)家的貸款政策較為寬松且利率較低，于是，逐利的資金越來(lái)越多地投向海外房產(chǎn)市場(chǎng)。

一方面需求在不斷增加，一方面從投資國(guó)家的政策來(lái)看，對(duì)于中國(guó)人的海外置業(yè)大多持支持歡迎的態(tài)度。以加拿大為例，當(dāng)?shù)孛襟w認(rèn)為，目前這一波加拿大房地產(chǎn)牛市，得益于加拿大經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇及較低的房貸利率，也與消費(fèi)者對(duì)房貸利率提高的預(yù)期有關(guān)。

"次貸危機(jī)之后，美國(guó)的移民政策出現(xiàn)放松趨勢(shì)。"一位房地產(chǎn)業(yè)人士表示，為了加快美國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從去年下半年開(kāi)始，美國(guó)不斷放出政策利好消息，從兩名美國(guó)參議員提出旨在向美國(guó)至少斥資50萬(wàn)美元(約合人民幣310萬(wàn)元)置業(yè)的外國(guó)人，提供居留簽證的法案，到年初美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬對(duì)中國(guó)游客簽證能力提高40%，為更多中國(guó)人前往美國(guó)提供了便利，這對(duì)于國(guó)人而言，提供了更多的海外置業(yè)機(jī)遇。

收益與風(fēng)險(xiǎn)并存

投資的高回報(bào)，往往就伴有高風(fēng)險(xiǎn)。

在海外置業(yè)一頭熱的情況下，海外投資所存在的風(fēng)險(xiǎn)必須正視。

市場(chǎng)人士提醒，無(wú)論海外置業(yè)還是國(guó)內(nèi)置業(yè)，專業(yè)和品牌都成為購(gòu)房者重點(diǎn)考慮的問(wèn)題之一。除此之外，投資者必須應(yīng)防范政治、政策、市場(chǎng)、匯率等四大風(fēng)險(xiǎn)。

"境外購(gòu)房需考慮到當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)、人力資源價(jià)格等因素，一些國(guó)家或地區(qū)還對(duì)房地產(chǎn)的維護(hù)有要求。如果買(mǎi)房只是空置，有可能要承受較高的稅費(fèi)，建議購(gòu)房人先算清楚賬再出手。"一名境外房地產(chǎn)項(xiàng)目代理人士說(shuō)。

另一方面，投資移民相關(guān)辦理手續(xù)復(fù)雜，專家提醒，為避免在辦理過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)自身不滿足移民的條件，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，投資者一定要認(rèn)真研究移民國(guó)的法律和政策。

此外，無(wú)論歐洲、美洲還是大洋洲，氣候環(huán)境及地理風(fēng)貌都與亞洲相差極大，當(dāng)?shù)厝说墓ぷ骱蜕罘绞揭膊槐M相同，很多因素是買(mǎi)家難以憑經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)的。

"對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，根據(jù)自己的不同目的選擇不同的區(qū)域和產(chǎn)品。如果追求投資價(jià)值，澳洲和加拿大也是比較好的選擇。如果追求租金回報(bào)，選擇CBD區(qū)域或者學(xué)區(qū)房和海邊的度假村，這樣投資回報(bào)比較高。追求投資空間的話，美國(guó)和歐洲是一個(gè)比較好的選擇，因?yàn)榻?jīng)過(guò)前期一定幅度的下跌，目前出現(xiàn)了相當(dāng)有價(jià)值的項(xiàng)目在市場(chǎng)上，這或許是一個(gè)投資契機(jī)。"

對(duì)如何防范海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)專家也指出，海外投資對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)是一個(gè)新鮮事物，所以一定要花時(shí)間去了解當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策和信息，對(duì)稅費(fèi)、匯率變動(dòng)、政治風(fēng)險(xiǎn)等細(xì)加甄別與考慮，以防投資風(fēng)險(xiǎn)。