商業地產：商機還是危機？

住宅限購，商業地產成為熱點。4月20日，友誼股份董事長馬新生在2011年年報業績說明會上表示，該公司擬進軍商業地產，嘗試進入城市綜合體業務領域。

在住宅市場發展遇阻的背景下，轉投商業地產已成為眾多企業尤其是地產企業的共識。然而，轉型背后不乏傷痛。4月17日晚間，深圳萬科再次發出說明并確認，深圳萬科副總經理陶翀富、營銷總監羅霆確已向公司遞交了辭職申請。自2010年10月至今，向商業地產轉型的萬科，已流失了8名中高層。

“喧囂背后的隱患開始顯現。”在“同濟大學與正略鈞策商業地產創新論壇”上，正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文指出，目前國內商業地產發展仍處于摸索期，存在商業項目結構性缺失與同質化過剩并存的風險。

商業地產之春

與住宅市場的持續低迷不同，商業地產過去一年上揚勢頭強勁。近期發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》披露，2012年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，呈爆發式增長。排名前20的開發商都選擇加大對商業地產的投資比重，準備大干一場。

“對住宅市場的限制，是開發商被動進入商業地產領域的一大原因。”薛迥文表示。

這也得到了復地共贏資本董事長王哲的呼應。“通過預售，住宅其實是相對資本投入不高的行業。但目前由于住宅銷售速度趨緩，所以該領域變得越來越重資產。”

在薛迥文看來，即使沒有此次對住宅市場的限制，商業地產也確實迎來了春天。“目前，全國一二線城市的人均GDP達到了商業地產快速發展的程度。”

或將迎來危機

商業地產在強勁發展的同時也讓人產生一絲擔憂。“按這種趨勢，2015年商業地產會出現重大危機。”上海證大房地產有限公司董事吳洋直言，“事實上，現在商業地產的爛尾樓就已經在一些城市出現了。”

其危機可歸結為兩大原因：結構性缺失和同質化過剩。“其一，中國的商業地產社區和零散型物業占比65%，而真正意義上的購物中心和商業街的比例僅23%;其二，現在流行購物中心或綜合體，又正處于盲目開發階段，同質化非常嚴重。”薛迥文分析說。

此外，商業地產更多的只是“圈地模式”，收益水平較低，將來難以為繼。在薛迥文看來，即使是作為目前商業地產巨頭的萬達，也要“告別圈地，包括以住養商，以及賣商鋪等行為”。

那么，轉型的方向在哪里?薛迥文認為，輕資產是主流的創新方向之一。據介紹，從收益結構來講，自持類物業為主即走重資產道路，而以開發運營為主，便是輕資產方向。這一商業模式會對公司的運營能力和管控模式提出更高的要求。