地產業：防范土地閑置風險

據前瞻產業研究院獲悉，目前開發商在建項目逼近48萬公頃，這是國土部當前最關心的問題。

4月17日，一場視頻會議在國土資源部召開，各省及副省級城市國土部門負責人悉數出現，“形成住房有效供應”在會議上被頻頻提及。

在土地市場冷清、土地出讓金大幅下滑的形勢之外，國土部給出了一個不同于外界的形勢判斷：“處于在建狀態的已供土地數量充足，應促進已供土地盡快開發建設。”

樓市調控并未放松，開發商普遍放慢了投資速度，甚至開始放緩拖延開工。國土部人士稱，部里已出臺細則，隨時監測市場變動，并將促開發、促竣工作為2012年的重點工作，防范未竣工土地成為閑置土地。

巨量施工中

“第一不拿地，第二不開工，第三緩施工。”這是住建部政策研究中心主任秦虹對2008年那場開發商“縮工保價”運動的總體描述。現在，一切都有可能重現。

四年前出現的那場“縮工保價”運動，帶來了2009年之后樓市有效供應的大幅下滑，其結果是一兩年后在市場上蓋成出售的房子供給量比過去要少了。而在2009年，刺激樓市政策的密集出臺帶來了需求量的暴漲，供不應求，隨之而來的則是房價的報復性上漲。

沒有人希望這樣的局面重新出現，因此秦虹強調，“下一步政策面控制投資性需求短期不能放松，無論是主觀、客觀都不敢放。如果放了，市場出現新的變化，那政府是不能接受的”。

住建系統強調的是繼續“控需求”，而在國土部門，工作的重點則是“促供給”。4月17日國土系統的視頻會議上，“形成住房有效供應”便被反復提及。在國土部看來，最需要擔心的顯然不是開發商“不拿地”，而是開發商“不開工”、“緩施工”。

“處于在建狀態的已供土地數量充足，總體上能夠滿足持續開發需求。”國土部做出如此判斷的則是依據兩個數據：15.04萬宗和47.99萬公頃，這是截至2011年底，國內尚在開發過程中的房地產用地宗數和面積，這個數字相當于過去三年年均供應量的4倍。

盡管國土部未對47.99萬公頃房地產用地具體組成進行說明，其中包括保障房和商服文化等類型的用地，但依照過去幾年出讓的比例來看，其中屬于商品住宅用地的面積至少在50%以上。假如以容積率1.5估算，其轉化為商品房開發面積便高達36億平方米。

國家統計局的另一份數據也可以側面證明國土資源部的數據。依照《中國統計年鑒2011》的數據說明，在2010年度，全國各地區正在施工的住宅面積約達49.3億平方米，其中商品房達31.5億平方米。同樣是國家統計局的數據，2011年全國商品房銷售面積達10.99億平方米，為近年來最高。正在開發中的量，足夠3年銷售。

閑置的風險

在龐大的數字壓力下，國土部已將防治土地閑置放在首要位置。

對于2012年的房地產用地供應工作，除繼續強調保障房用地“應保盡保”外，國土資源部僅要求各地“合理增加普通商品住房用地供給”;而對于已供用地，則強調“及時依法依規查處違約違規用地，加大閑置土地處理力度，促進已供土地盡快開發建設”。

按照國土部土地利用司副司長竇敬麗的說法，前述正在開發中的土地之中，閑置土地的數量非常少，絕大部分為最近幾年的新增供應量，完全可以迅速形成樓市的有效供應。

“社會上總說我們土地供應不夠，但我們最擔心的，卻是一旦經濟出現下滑，這些供應出去的土地會不會成為爛尾工程。”在2011年初，一位國土資源部官員曾抱怨，一年之后，當初的擔憂很有可能成為現實。

有國土資源部人士稱，部里已出臺細則，隨時監測市場變動，并將促開發、促竣工作為2012年的重點工作，促進已供土地的開發，增加住房有效供給，并防范未竣工土地成為閑置土地。不過，該人士并未透露細則的具體內容。

另一個問題是，為何會出現如此龐大的正在施工中土地數量，僅達過去三年年均供應量的4倍之巨。依照《中國統計年鑒2011》的數據顯示，2006年至2010年間，每年住宅的施工面積均保持著5億平方米左右的增長，而住宅竣工面積五年累計增幅才只有5億平方米，遠遠落后于施工面積的增長。

上述國土部人士解答稱，地方政府行政審批效率，過去出讓單宗土地面積過大，房地產開發大盤過多等都會影響施工面積和竣工面積的數據，“國土資源部對此也曾出臺措施，例如要求各地以小幅地塊出讓為主等等進行糾正”。

但現在，擺在國土資源部面前的是一個近48萬公頃的未竣工房地產用地面積，以及房地產調控依舊繼續，樓市投資性需求將繼續受抑的預期。巨量土地的消化，防范土地閑置風險，防止囤地等違法違規現象的頻繁出現，都是當前的大難題。