投資放緩 開發商資金問題更為嚴峻

近日，建設銀行限制各分支機構對小企業發放房地產開發貸款。而從其他幾家國有控股上市銀行年報也可以看出，房地產貸款增長正在持續放緩。

數據顯示，今年一季度全國房地產開發投資、房企本年資金來源的增速等都出現明顯回落。銷售端的“寒意”正不斷傳導至開發端。專家認為，隨著資金收緊效應的不斷釋放，房企因資金鏈斷裂而破產倒閉的情況會越來越多，同時房地產投資“減速”將對樓市帶來的多重影響也值得關注。

建設銀行近期已向全國38家分行下發2012年房地產行業信貸調整的文件，規定“分支機構不得對小企業發放房地產開發貸款”，同時，“開發貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度。”另外，今年建設銀行開發貸款的全年增速不得高于10%，其中住宅類開發項目貸款新增占比不得低于80%。普通商品住宅開發貸款和普通商業用房開發貸款期限不超過3年;自營性商用物業開發貸款一般不得超過5年，最長不得超過10年。

對于房地產市場持續調控對業務布局的影響，中、農、工、建、交五大行的年報近乎默契的一致，均表示將根據房地產市場形勢變化，優化房地產貸款區域結構和客戶結構，主動壓降房地產貸款規模。據統計，至去年底，建行房地產開發類貸款余額較上年增加6.50億元，增幅僅0.16%，新增額度是最近5年來最低。

從去年下半年開始貸款就越來越難，小開發商則基本上貸不到款，項目貸款成數也有所降低，有的貸款利率還要比基準利率上浮20%以上。

據了解，某股份制銀行開發貸方面余額在500億元左右，但其實由于對于開發區的貸款也納入到開發貸之中，銀行對于小型的開發貸款更加有限。該行的開發貸中房地產開發貸款余額僅有50億元左右。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，去年四季度以來，全國主要城市房價開始下拐，至今上海、北京等一線城市和部分二線城市的房價，已持續下跌6個月左右，房地產企業的營業利潤顯著萎縮，甚至出現虧損。金星公司破產就是很典型的案例。

中國房地產研究會副會長顧云昌判斷認為：“今年上半年，一些中小房企，甚至是大型房企都會面臨資金鏈斷裂的危險。”

數據顯示，今年1至3月，房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，增速比1至2月回落8.0個百分點。

據前瞻資訊數據中心監測：今年一季度全國房地產股權交易數量明顯上漲，達到了38宗，同比上漲65.2%;總股權交易金額達到了102億元，同比上漲了101.7%，首次突破百億元交易額。

國家統計局數據顯示，今年1至3月，全國房地產開發投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1至2月份回落4.3個百分點。其中，住宅投資7443億元，增長19.0%，增速回落4.2個百分點。

其一，房價的下行壓力將持續加大。在外部融資環境難以顯著改善的情況下，房地產企業通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。房企破產事件也將會加速房企以價換量。新一輪的打折降價潮，還將在未來兩三個月內大范圍持續展開。這將有助于房價趨于合理回歸，有利于調控效果繼續顯現。

其二，房地產開發投資增速下降恐將對后市商品房供應產生不利影響。總體上看，我國普通商品住房仍存在明顯的供求缺口，市場對住房的需求是剛性的。增加普通商品住房的供應也是此輪調控重要的訴求之一。不過，從目前土地市場的遇冷、開發投資增速的下降等情形看，后市供應恐不容樂觀。

其三，房地產企業倒閉增多帶來的風險不容忽視。從金星房產等個案來看，由于是期房銷售，房企一旦遭遇資金危機便不可避免地影響交房，甚至導致“無房可交”，引發業主與企業、銀行之間的矛盾。同時，許多開發商都欠政府土地出讓金，企業與政府之間的風險關聯需要引起注意。