租金上漲 百貨業偏愛自持物業

當前，零售企業的毛利率逐漸降低，而商業物業運營商卻收獲頗豐。

海印股份發布2011年業績公告顯示，期內營業收入18.3億元，同比增長39.0%，凈利潤3.9億元，同比增長50.1%。值得注意的是，該公司的三大主營業務中，商業物業運營業務收入為115910.23萬元，占公司總體主營業務收入的63.42%，凈利潤為37848.45萬元，占公司總體凈利潤的97.76%。

“租賃價格水漲船高，許多靠商業物業租賃為主的企業利潤率逐步上漲，但這卻導致零售業以往以‘輕資產’運營模式的優勢喪失。”廣東一家零售企業副總經理表示，而在這種壓力之下，不少企業加速擴大自持物業比例的戰略轉型。

據前瞻產業研究院介紹，2011年，向來重視輕資產運營的天虹百貨開始在自持物業上發力，除了新開7家自營店、1家加盟店外，其在門店擴張上最突出的表現是，先后在福建廈門和江西南昌購買了兩處物業用于開設門店。運作此項目的正是該公司旗下的專業地產運營子公司。其公司戰略中明確指出，要借此推進公司拿地自建、合作開發、購置物業、并購同業企業等拓展模式。

正在如此轉型的并非天虹百貨一家。目前自持物業比例還不到20%的廣百集團董事長荀振英也曾多次公開表示，未來將加大自持物業的比重。茂業國際方面透露，截至去年年底，集團自有物業建筑面積占比為63.5%(不計管理店建筑面積)，租賃關聯方比例為27.3%，租賃獨立第三方比例為9.1%。而過去幾年，公司租金物業成本也呈逐年下滑趨勢。

“此舉的目的是為了優化公司的資產配比。”上述零售企業副總經理分析，自持物業在門店規劃和設計等方面，有更大的自主權，更有利于未來的發展。且在適當的時機，增加一些在核心商圈的自持物業比例，對資產本身來說也是一種保值增值的做法。

不過，自持物業比重的加大，更多的則是企業應對目前租金上漲壓力的應對之策。

過去幾年，中國GDP的高速增長帶給零售業的是不斷飄紅的業績。許多企業盡管還未完全擺脫市場和品牌區域化的行業瓶頸，仍已開始嘗試進行全國性的戰略轉移。“具備一定實力后，企業都開始以規模取勝。”上述零售企業副總經理指出，特別是如今三四線城市的消費力開始爆發，企業借著渠道下沉的步伐，擴張速度比以往快了很多，在擴張過程中，企業仍然以輕資產的模式為主。

但同樣迎來迅猛發展的商業地產市場，也推高了商業物業租賃的價格，顯露出百貨企業輕資產模式的弊端。“商業地產不受宏觀政策影響，物業租金價格不斷上漲，特別是一些核心黃金商圈的物業租賃成本年均增幅達到兩位數。”上述零售企業副總經理透露，而大型商業的租賃期限一般在10~20年，小型商業的簽約時間更短，中國零售市場從2004年放開至今，不少企業的物業租賃合同到期或即將到期。不僅如此，新簽項目中，租金門檻更比以往高出許多，而快速擴張的眾多門店，則將企業的租金成本迅速推高。

該人士的說法得到眾多企業的證實。茂業國際2011年年報顯示，該集團經營租金開支為2.16億元，同比上漲25.1%，經營租金開支占銷售所得款項總額的比例為2.1%。而2010年、2009年，該集團經營開支漲幅分別約為31%和7.4%。廣百股份、廣州友誼等百貨類企業的年報顯示，過去幾年，各類百貨企業的租金成本漲幅基本保持在兩位數。

目前，百貨企業成本包括庫存貨物成本、租賃場地成本、員工成本、能源消耗成本、折舊攤銷成本等。

不過，重資產模式將十分考驗企業的資金實力，上述零售企業副總經理表示，百貨門店的市場投資回報周期相對較長，而若背負上過重的重資產壓力，可能會給企業運營帶來更大的麻煩。

有分析人士認為，企業自持物業與租賃物業的比例根據不同企業的情況而存在不同。只有確保購買房產物業的資金，百貨企業才能實現更加優化的資產比例。