房企深陷“質(zhì)量門(mén)” 轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行

房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有松動(dòng)

近來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)“質(zhì)量門(mén)”事件頻頻發(fā)生，從“毒地板”到“紙裝修”，萬(wàn)科形象一落千丈。中海、招商、綠城、星河灣等多家品牌開(kāi)發(fā)商相繼卷進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的糾紛中。這種正在蔓延的樓市維權(quán)行動(dòng)不僅暗含著房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期，更將動(dòng)搖房地產(chǎn)行業(yè)既有的開(kāi)發(fā)模式。而萬(wàn)科、星河灣等“傳奇”公司的黯然失色，無(wú)疑也預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和變革即將到來(lái)。

房地產(chǎn)業(yè)十多年來(lái)的高速成長(zhǎng)，讓多數(shù)開(kāi)發(fā)商根本無(wú)暇做好產(chǎn)品質(zhì)量，更沒(méi)有動(dòng)力去研究和考量企業(yè)的產(chǎn)品力。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重心“前置”于拿地—融資—再拿地的循環(huán)中。而需要“精工出細(xì)活”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中后期工作，包括房屋質(zhì)量、社區(qū)配套、園林環(huán)境等環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。而購(gòu)房者的權(quán)利在房?jī)r(jià)、地價(jià)的大幅上漲中被無(wú)情的淹沒(méi)。

“對(duì)質(zhì)量不滿(mǎn)可以退房。”以往，開(kāi)發(fā)商處理質(zhì)量投訴的方式簡(jiǎn)單而粗放。但大家都知道，業(yè)主購(gòu)房時(shí)的價(jià)格和樓盤(pán)交房時(shí)的價(jià)格已不可同日而語(yǔ)。因此，產(chǎn)品質(zhì)量并不是大多數(shù)房企首要關(guān)注的重點(diǎn);而業(yè)主的“容忍度”在房產(chǎn)賬面價(jià)值的迅速膨脹中也變得異常巨大。

但去年下半年以來(lái)，樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)從高位持續(xù)回落，樓市買(mǎi)方的話(huà)語(yǔ)權(quán)逐漸崛起，質(zhì)量問(wèn)題、規(guī)劃問(wèn)題都成為購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商較量的重要砝碼。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)事業(yè)部分析師指出，在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)象將進(jìn)一步擴(kuò)散;這是市場(chǎng)繼續(xù)看跌房?jī)r(jià)的反應(yīng)，而房地產(chǎn)商急需反思過(guò)去十多年的開(kāi)發(fā)模式。

業(yè)界普遍認(rèn)為，1998-2010年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的高速成長(zhǎng)期是行業(yè)發(fā)展的“上半場(chǎng)”，由于房?jī)r(jià)和地價(jià)“比肩飆漲”，房地產(chǎn)商的主要開(kāi)發(fā)模式和盈利增長(zhǎng)都寄托于“土地增值”，而房企利潤(rùn)與融資能力和拿地能力成正比。因此，多數(shù)房企的注意力基本都放在“圈地”、“融資”和“研究政策”上。

如果說(shuō)，2011年是“中場(chǎng)休息”的話(huà)，那么2012年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入“下半場(chǎng)”。進(jìn)入下半場(chǎng)后，以前通過(guò)圈地、捂盤(pán)坐等土地溢價(jià)收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將不再奏效，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸平均利潤(rùn)率。而此時(shí)，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)注重產(chǎn)品的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)及項(xiàng)目品質(zhì)的提升。可以預(yù)見(jiàn)，今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心將逐步轉(zhuǎn)移到規(guī)劃、產(chǎn)品及客戶(hù)定位上。房地產(chǎn)企業(yè)將主動(dòng)或被動(dòng)地調(diào)整公司戰(zhàn)略，尋找自身真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

當(dāng)“坐地收錢(qián)”的開(kāi)發(fā)模式一去不返后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或許能營(yíng)造出更多“宜居”的商品房。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和比拼將更多地體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量、裝修品質(zhì)、社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)、品牌口碑等“后端環(huán)節(jié)”上來(lái)。“客戶(hù)至上”的理念也將逐步深入房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)之中。

從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)調(diào)控除讓房?jī)r(jià)回歸合理之外，更是讓商品住房回歸民生。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在降價(jià)促銷(xiāo)的同時(shí)，積極謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。