商業地產吸引萬億資金 福兮禍兮？

在住宅地產被政府限購的情況下，商業地產顯示出優勢。2011年，主要城市商業地產租金售價齊升，各路資金紛紛涌入。據前瞻產業研究院統計，繼去年全國商業地產完成投資額約1萬億元后，2012年新資金仍在源源不斷地注入商業地產領域。業內人士指出，商業地產遠沒有外界想像的那么好，泡沫正在悄然堆積。而一些企業也已開始謹慎前行，通過適度擴張及運營模式多元化等方式實現業績的平穩增長。

潛在風險聚集

前瞻數據庫監測顯示，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。京滬商業地產銷售額更是創下2007年以來的新高。

根據監測數據，北上廣深四個一線城市和成都、天津等重點城市，去年的商用物業售價和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業地產成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長34%;成交均價25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時，寫字樓空置率持續走低。

受租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業項目在建速度加快，供應增加，而且還有大批新的增量資金在伺機進入這一領域。業內專家表示，去年以來，有意愿投資商業項目的機構和個人顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少是因為住宅限購而轉向商業。

然而，商業地產并非外界所預期的那么好。統計顯示，2012年上海將有22個商鋪項目入市;高緯環球發布的報告稱，2012年北京預計有17個零售地產項目入市，體量達94萬平方米，其中購物中心面積達78萬平方米，龐大的供應量勢必會撥動供需的天平。

“受調控影響，住宅用地以底價成交的現象越來越普遍，而商業用地則量價齊升。”陽光新業集團副總裁吳堯表示，2011年住宅用地比例下降，商業性用地增加，這種土地供應結構的變化，在主要城市有較強代表性。而這些商業性用地將于2012-2013年供應市場。

由于在建和潛在供應量巨大，部分城市商業地產面臨過剩的風險。吳堯表示，除供應量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業地產面臨的風險還體現在開發商專業度低、專業人才匱乏。“一些轉型商業地產的企業，特別是2008年前后才開始進軍商業地產領域的企業，未來將面臨許多問題。”他預測，2012年三季度起，商業地產問題將會逐漸暴露。

部分房企謹慎擴張

“從趨勢上看商業地產市場整體依然會繼續向上，尤其是一些大企業，還會對商業地產追加投資。但對未來市場潛在風險，不少企業已經開始未雨綢繆，今后的擴張將趨于謹慎。”吳堯表示。

“今年公司重點有北京東三環新業中心·水晶宮、天津友誼路新業廣場、天津濱海新區MSD3個新項目。”吳堯表示，出于對未來市場的考慮，公司決定依照原計劃穩步擴張。目前公司資金充裕，并不排除年內會并購1-2個商業項目的可能。據了解，在未來2-3年內，陽光新業集團計劃新開7-9個商業項目。

除此以外，“我們還在大力拓展商業管理輸出業務，走輕資產路線。”據吳堯介紹，考慮到未來2年內將會有大量的商業項目入市，而市場專業人才十分缺乏，公司決定，依托自身成熟的商業管理團隊，大力拓展商業管理輸出，通過受托管理的方式，進行擴張。據悉，陽光新業集團現已擁有多個與知名發展商合作的商業項目。