房地產行業：由“極寒”轉向“微暖”

房地產市場回暖？

今年頭兩個月，房地產銷售市場處于“極寒”狀態，3月份漸漸出現暖意。這種回暖背后，是地方政策影響剛性需求的預期，以及龍頭房企帶頭降價促銷雙重作用的結果。

縱觀一季度，房地產企業資金壓力仍然很大，新一輪融資正如火如荼地展開。市場對后市并不過于悲觀：從政策面上看，盡管今年兩會期間中央以“房價遠未達到合理價位”來強調房地產調控的堅定性，但市場仍然對一些微調政策抱有期望。其間，只要企業不盲目樂觀，貿然漲價，反而更積極地制定銷售策略，今年仍有一些出貨窗口出現。多數龍頭房企完成與去年持平的銷售目標仍是大概率事件。

對于這種樂觀預期的程度，國企明顯大于民企。其根本原因是國資背景的企業，資金壓力小于民企。

總體來說，就如萬科集團總裁郁亮所言，政府調控能力在增強，房地產企業的“保命能力”也在增強。更多民營企業將2012年定位為“保命”的一年，只要穩定住現金流，房地產業作為內需領域的重要產業之一，市場前景仍可期待。

一季度銷售同比下滑明顯 3月“微幅”回暖

“我們現在不看政策，也不看同行，一心做好自己的銷售計劃，快速回籠資金是首要目標。”南京棲霞建設董事長陳興漢說。這句話其實反映了大多數房地產企業目前的心態。在調控政策風云變幻的2012年一季度，房地產企業少了此前的觀望與等待，紛紛選擇埋頭促銷。

縱觀一季度樓市，我們可以看到由“極寒”轉向“微暖”的清晰過程。據前瞻資訊數據中心監測顯示，2012年1月份，中國100個城市中有60個城市環比下跌，整體住宅均價為8793元/平方米，環比下降0.18%，為連續第五個月下降。而包括北京在內的十大城市住宅均價為15565元/平方米，同比下跌0.62%，成為自2010年6月以來首次同比下降。

到了2月，上述百城住宅平均價格降至8767元/平方米，價格環比下跌城市數量擴大至72個。而上述十大城市住宅均價再降至15516元/平方米，同比下跌1.41%，跌幅擴大。從企業合同銷售金額來看，今年前兩個月，龍湖同比降54%，保利同比降30%，萬科同比降27%，恒大同比降70%。

但是，到了3月份，樓市銷售卻出現了小陽春，尤其是兩會期間，在3月5日至3月11日當周，一線城市北京、上海、廣州和深圳的一手房成交較前四周平均成交量分別上升14%、10%、21%和上升37%。成都、杭州等地成交面積較前四周平均水平增長45%和130%。北京3月上旬新建住宅共簽約1743套，環比上漲34.7%，二手房簽約2911套，環比上漲138%。

“南京2月底開始房子突然好賣起來。搞不清楚是什么原因。”一位南京房地產業人士稱。數據顯示，南京3月前兩周成交面積均在14萬平方米左右，已經較2月初6.4萬平方米的周成交量有大幅增長。

3月中旬，位于南京棲霞仙林大道北側的棲園別墅項目，銷售人員稱，其在2月底一周內銷售過億元，改善性需求的入市跡象非常明顯。

一位前來看房的購房者王先生表示，在觀望了近一年后，令其決定入市選房的主要原因是政策微調的跡象。“我們現在最關心政策啥時候轉向，如果政策放松了，房價肯定要漲。”王先生稱。樓盤銷售人員也表示，其實對于改善型需求來說，所謂限購并不是絕對不能解決的問題，比如公司名義購房，比如補交1年個稅等。而很多剛需不愿意入市的真正原因其實還是期待未來有更大降價幅度出現。

也就是說，一旦政策轉向的跡象出現，強大的剛需和改善性需求將大舉入市，如果同時遭遇供給高峰，二季度將有更多企業參與到“以價換量”大軍中。房價下行趨勢不會改變，但降價幅度可能隨著成交量回暖而收窄。