星級酒店過剩 高端客成爭奪目標

高端酒店品牌朱美拉落戶珠江新城

廣州珠江新城CBD地段高檔酒店集聚加快，除已經落戶希爾頓酒店旗下最高端品牌康萊德外，近日還有以迪拜帆船酒店稱著的卓美亞集團入場，而在周邊一公里范圍內，已經站立著四季、麗思卡爾頓、君悅、國德國際、地中海、皇家國際等多家高星級酒店。

近年來，酒店行業受地產酒店投資的驅動，新增酒店集中放量。前瞻數據庫監測顯示，在2011年的亞洲酒店投資中，中國內地地區投資量占整個亞洲地區總投資的31%。去年中國酒店客房總數為200萬間套，預計2016年可達到500萬間套，目前中國還有1700家星級酒店正在建設中。

“由于投資者對中國房地產價格有持續上漲的預期，導致很多業外資本，主要是房地產行業資本、房地產投資基金等財務投資者，紛紛進入中國的酒店業。” 業內專家指出，這是導致酒店業供給增長的一個重要推動因素。

過剩危機

一般認為，酒店經營市場周期跟宏觀基本面聯系是0.914的關聯度，也就是說，當GDP上漲10%，酒店業績會上升9.14%，供給隨之增加。

2001年至2009年，中國GDP年均增長10.5%，與之相呼應的是中國酒店業的投資增量。

據前瞻數據庫監測顯示，1999年到2007年，中國酒店業每年的投資額從78.46億元上漲到925.07億元，年均增長36%。2000年到2008年，五星級酒店年投資額增長更高達361%。

從事酒店管理十多年的Graham Kiy見證了這一變化。“十年前，廣州的五星級酒店屈指可數，花園、白天鵝、中酒等等。隨著外資品牌酒店的大舉進入，目前廣州的五星級酒店已經超過20家。”Graham說。

中國旅游飯店業協會最新公布的五星級酒店名錄顯示，單個城市中五星級酒店超過10家以上的依次為：北京62家、上海53家、廣州23家、杭州20家、東莞20家、重慶19家以及深圳17家。

業內人士預計，今明兩年新增高星級酒店的集中放量，必將加重星級酒店供過于求的格局。

目前，洲際在大中華區的在建品牌酒店數量超過150家，是當仁不讓的酒店老大;希爾頓在中國已開業的酒店有31家，在建酒店47家;喜達屋在華共有開業酒店和在建簽約酒店約150余家;香格里拉謀劃3年內將中國區30家酒店的數字翻倍到60多家，并拓展至三線空白市場;萬豪也在如今41家的基礎上今年將新開18家。

事實上，受“后奧運”、金融危機等一系列因素影響，我國高星級酒店曾在2009年遭受嚴重打擊，部分酒店入住率不足五成，酒店被迫以降低房價等措施來維持經營，利潤因此大受影響。

據上海旅游部門相關信息顯示，2009年上海市星級酒店全年平均客房出租率為50.17%，同比減少5.27%，全年平均房價同比下降14.5%。其中五星級酒店全年平均客房出租率為53.49%，同比減少6.40%，全年平均房價為1009.62元，同比下降18.1%。

兩年過去，星級酒店的出租率一直在六成上下徘徊。去年8月，洲際位于東莞的富盈假日酒店在試業一年后以“分手”告終，盡管洲際方面強調是因為“與業主在標準方面存在分歧而終止合約”，前瞻產業研究院了解到，東莞作為廣東省一個二線城市，高峰時期其五星酒店數量達29個之多，競爭之激烈可想而知。

爭奪高端客

在Graham看來，隨著越來越多的高星級酒店進駐中國，未來中國星級酒店將繼續分化發展，“五星酒店將往高端奢華方向發展，而四星級酒店無論在硬件還是服務上也會向五星酒店靠攏”。

趙煥焱指出，“高檔酒店從計劃期、準備期、建造期到開業期需要四至五年的時間。酒店投資一般要求自有資金占比60%。酒店回收期普遍在10至20年(靜態，不計利息)，成功的四星級酒店回收在5%至10%，五星級7%至15%。”

前瞻數據庫監測顯示，2010年底，我國四星、五星級酒店的比例由10年前的7.7%升至18.7%，2010年我國星級飯店利潤總額為54.3739382億元，其中的595家為五星級酒店，平均利潤總額為1100.242萬元。

而Worldhotels亞太區副總裁Roland Jegge指出，在中國及亞太區，其旗下豪華系列酒店的銷售占據了六成，而以全球性來計算，豪華系列酒店的銷售占該集團總銷售的四成。

洲際酒店集團大中華區首席執行官柏思遠認為，中國的中上階層正迅速壯大，“15年內，中國的富裕人群以及中上階層的規模將是美國的2倍，這將極大促進人們對休閑旅游業的需求”。

去年，定位在超五星奢華酒店的卓美亞喜瑪拉雅酒店在上海開業，酒店的價格趨于高端定位，全年平均房價在1600元-2500元，高峰季節可達到五六千元一晚。

“除了上海卓美亞以及將在2013年底、2014年初落成的廣州卓美亞酒店外，集團已經與三亞、杭州、澳門及千島湖等城市的相關旅游企業及部門簽訂了協議，卓美亞正打算在中國的高端酒店行業方面大展拳腳。”卓美亞酒店集團亞太區市場銷售副總裁陸達維坦承，上海卓美亞去年入住率并不算高，但他對中國奢華酒店市場仍然充滿信心，“今年我們的目標是達到70%-72%的入住率”。

目前，中國高端酒店市場由國際酒店集團主導，十大國際酒店集團在這個細分市場占據了46%的市場份額。洲際2011年三季報顯示，全球平均每間酒店可售客房收入增長了6.4%，而中國區最高為11%，接近全球市場增長率的2倍。