樓市調控政策頻發 行業洗牌拉開帷幕

今年，中國房地產市場可謂“精彩紛呈”，調控政策頻發，樓市成交量和房價成為眾人關心的焦點。如今，政策調控已走入深水區，而樓市發展趨勢也日漸鮮明。

2011年，國家調控政策幾乎達到了每月一則的密度，上至國務院、發改委、住建部、財政部、最高法、銀監會，下至各個省市政府，輪番上陣，一齊滅火。往年樓市的“金九銀十”在今年的高壓之下成為泡影，大多數開發商前三季度業績都出現下滑，有的甚至面臨資金鏈斷裂的風險，在勉強支撐大半年之后，回籠資金以求自保的開發商們開始降價。持幣觀望的買房人似乎看到了希望，但其中不少卻遭限購政策“誤殺”，被擋在了銀行門外;擁有數套房產的投資者錯過了高價出貨的機會，不得不抓緊拋售;不過比起另外一群買了房的人，炒房客算是幸運的，因為他們只是賺多賺少的問題，而背負了二、三十年貸款買房自住的人，在自家房產一夜之間貶值數萬甚至數十萬元后，抑制不住心中的憤懣，開始找開發商“維權”。

賣股賣地難解資金饑渴

隨著房地產調控的步步緊逼，一向不差錢的房地產開發商開始感受到陣陣寒意。一年來陸續有市場消息顯示，部分房地產開發商出現賣股、賣地、賣項目現象，籌集資金動作頻頻，十八般武藝上陣，難解房地產企業的巨額資金饑渴。

我們不會忘記綠城“被破產”的一幕一幕。從“海航收購”、“信托門”、“香港退市”到“地方政府撥款救急”，關于綠城的傳言不斷;從“董事長宋衛平回應破產傳聞”、“轉讓旗下中超球隊”到“接洽中投”，綠城自身新聞不斷。雖然宋衛平強調“一切都在綠城的可控范圍內”，但癡迷足球的他不得不忍痛割愛已投入10多億的球隊，此中無奈，令人唏噓。

由此可見，即使是綠地、萬科等這樣的“龍頭”房企，面對寒冬襲來，也顯得無力。一位房企老板這樣說“企業左右不了市場，正如人力不能真正戰勝天命。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。今日今時，綠城的難處，是整個行業共同的難處。”

從地產領頭羊萬科到不知名的小企業，大家都在忙著過冬，廣積糧、緩稱王。數據顯示，20家龍頭房企前11個月銷售總額近7000億元，仍然跑贏大市，但大多沒有達到預定的銷售目標。

同時，隨著調控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。3季度報顯示，房企庫存市值已經達到了上萬億元，而且在銀行仍然嚴格限制資金流入房地產業的情況下，除了少數央企背景的開發商，多數開發商資金鏈十分緊張。

據統計，11月當月，全國房地產公司完成9宗股權交易，總成交金額為67.5億元；2011年1-11月，房地產企業股權交易數已達102宗，而2010年全年僅84宗，1-11月披露交易值達到了368.3億，同比去年全年上漲122.8%。

前瞻產業研究院資料顯示，2011年前3季度，房地產行業共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數的2.5倍，并購金額為18.45億美元，并購案多發生在房地產行業巨頭對小型房地產開發公司、在建項目或物業管理公司的收購上。

在市場調整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開發商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況開始出現。有的企業受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項目或股權以換取資金的境地。

業內人士認為，隨著調控繼續，房地產企業兼并重組的現象將逐漸增加，行業集中度會明顯提高。目前，國內房地產開發企業超過8萬家，但多數企業自我發展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發展方式粗放，經營管理和服務水平不高。行業整合有利于整個行業的健康發展。

對房地產行業而言，冬天已經到了，而且可能比想象的要更冷、更長。“房價要回歸合理水平是大勢所趨。”萬科集團總裁郁亮表示，過去幾年房地產企業的利潤率非常高，并不正常。經過這一輪嚴厲的房地產調控，未來住房的投資屬性將越來越弱。“對習慣生活在糖水里的房地產企業而言，很難再回到過去的暴利時代。

房地產行業的利潤被擠出，行業面臨著洗牌，部分房企將被淘汰出局。