中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最高50城：49個(gè)是三線城市

誘人的秒殺房、八二折特價(jià)房、一套百平方米洋房10多萬的大讓利以及從未有過的大折扣，房產(chǎn)公司和售樓人員除了高品質(zhì)、好地段的宣傳外，主打的仍然是價(jià)格牌。

在房產(chǎn)博覽會(huì)現(xiàn)場，記者觀察到，大部分樓盤的二期房價(jià)不是與一期基本持平，就是略微下降。而如特價(jià)房、大折扣等變相降價(jià)的方式則十分普遍。

一名當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示，目前諸暨二環(huán)內(nèi)的房子均價(jià)已經(jīng)從去年的上萬元降到了“不超過9000元”。在他看來，品質(zhì)差的樓盤甚至可能會(huì)跌到約每平方米6000元。

這名業(yè)內(nèi)人士判斷，房價(jià)下降的原因是如今諸暨房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴(yán)重供大于求，這個(gè)問題在接下來幾年還會(huì)更加嚴(yán)重。今年出現(xiàn)明顯供大于求的主要原因，是去年當(dāng)?shù)卣疄榱送卣钩鞘锌臻g集中動(dòng)遷農(nóng)居房。

他表示，去年當(dāng)?shù)卣诔菛|拆遷了約80萬平方米的農(nóng)居房，增加了2300畝土地，需要60多億的拆遷成本。為緩解財(cái)政壓力，政府開始大量拍賣土地，將土地集中推向市場。而當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)投資者也都信心十足。

市民老周則告訴記者，他的5個(gè)親戚原本都在諸暨的房產(chǎn)公司售樓部工作，但在今年3月樓實(shí)在賣不出去，就辭職轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫和寧波等地。但據(jù)他們反映，那里的樓房也不好賣。

上述諸暨業(yè)內(nèi)人士表示，除了大城市外，大部分三四線城市都面臨著像諸暨這樣供大于求的局面。

本報(bào)記者此前在義烏采訪期間，走訪了市區(qū)的多個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)前來售樓處問詢的購房者較少，多數(shù)樓盤以出售大戶型房源為主，銷售上存在一定難度。

義烏市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，義烏商品房銷售面積相比去年同期下降19%。

義烏當(dāng)?shù)亻_發(fā)商劉明對記者表示，義烏樓市目前基本上屬于有價(jià)無市的狀況。“價(jià)格還是比較堅(jiān)挺，但成交不活躍，不溫不火，總體感覺向下的概率會(huì)更大。”

“義烏樓市確實(shí)不是很樂觀。”一名在義烏炒房多年的人士也對記者稱，他正打算把義烏當(dāng)?shù)氐姆吭炊假u掉，再到省城杭州投資豪宅。

“今年‘國五條’出臺(tái)后，由于政策末班車效應(yīng)導(dǎo)致樓市成交短期放量，其余時(shí)間都較為清淡。”劉明表示，“2010年前后，義烏曾經(jīng)出了兩個(gè)全國有名的‘地王’，但目前這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售都很一般，一度貼近成本甚至虧本賣房。”

而記者所調(diào)查的另一個(gè)位于江蘇的三線城市，目前核心區(qū)域房價(jià)在每平方米9000～10000元。最近幾年市場每年可以消化的房子，約和庫存量相當(dāng)。

前述地產(chǎn)商認(rèn)為，三線城市與一二線城市最大的不同在于缺少外來的高端購買力，加上土地大量上市的原因，三線城市普遍存在商品房庫存量大的現(xiàn)象。

由于存量大，今年該三線城市的地產(chǎn)商也常常大打價(jià)格戰(zhàn)。

供應(yīng)過量埋隱患

多名業(yè)內(nèi)人士對記者表示，當(dāng)前部分中小城市樓市遇冷的主要原因在于其樓市客群主要來源于當(dāng)?shù)兀皫啄晔袌龌馃峒铀倭朔科蟮拇笠?guī)模開發(fā)，為后期市場供過于求埋下了隱患。

在上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個(gè)城市中，截至10月底，一二三線城市新建商品住宅庫存總量分別為2748萬、2760萬和2251萬平方米，同比增長分別為-9.2%、-3.6%和 17.4%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一二線城市去年“金九銀十”預(yù)期落空，庫存積壓，而今年樓市升溫，去庫存化效果不錯(cuò)，特別是南京、福州、廈門等城市甚至存在庫存嚴(yán)重不足的風(fēng)險(xiǎn)。而三線城市庫存則出現(xiàn)了較大的同比增幅，未來這些城市庫存增長的態(tài)勢仍有可能持續(xù)。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心于今年7月發(fā)布的《中國城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，三線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。