地方國企房企資金緊張 競爭力趨弱

房市調控，讓民營房企資金緊張，如今，這一趨勢已開始蔓延到地方國企。同時，在融資難的現狀下，地方國企拿地也不具備優勢。

目前多數公司仍處于消化毛利率下降以及投資收益銳減造成的負面影響之中，整體來看，公司未來凈利增速大幅回落將是大概率事件。

據前瞻網記者了解，民營地產商此前遭遇的資金緊張，已開始蔓延到地方國企。“首開只是一面鏡子，目前很多國企房地產商正面臨資金緊張與拿地困境。”北京美聯物業高級經理張磊說。

大量使用信托貸款

2009年以前，地方國企通常能享受銀行信貸上的諸多扶持，如今，地方國企也步民營房地產公司的后塵，大量信托融資開發。首開股份便是其中之一。

截至2011年末，首開股份信托融資規模不少于54.74億元。其中，僅通過吉林信托融資就達到30億元，且有25億元需在今年1月到期支付。其余的信托融資，最晚在明年8月到期。

今年一季度，在部分信托貸款到期后，首開股份償還了數十億元的借款，但整體負債仍不容樂觀。

一季度，首開股份的資產負債率為79.44%，凈資產負債率為120.9%。公司因向北京市國資經營管理中心取得10億元的委托貸款，使得短期借款較年初暴漲510.7%。

同為國企的中華企業同樣大量依賴信托借款。據統計，2011年底，中華企業的信托債務余額為53億元，占總債務的比例近30%，兩項指標在45家已公布信托債務賬目的上市房企中均排名第三。

據前瞻網記者了解，中華企業在2010年通過信托密集融資，總計8筆，募集資金34億元，平均信托收益率達到9.3%，期限在1~2年。

其中，公司于2010年6月1日發行了“中華企業古北集團股權受益權投資信托”，募資3.5億元，期限兩年;緊接著8月6日又發行“中華企業古北集團股權受益權投資信托(二)”，募資4.2億元，期限1.5年，平臺均為上海國際信托。此后，該公司又連續通過新華信托、昆侖信托、中海信托、五礦信托、中誠信托、愛建信托等融資。

首開股份三季報的資產負債率為82.06%;中華企業的資產負債率為76.57%。

地方國企競爭力趨弱

在融資難的現狀下，地方國企拿地也不具備優勢。

房地產專家陳晟表示，地方房地產國企融資沒有優惠條件，不像央企那樣有一定的授信額度銀行體系，甚至與民營房地產公司相比也沒有優勢。

由于沒有金融扶持，加上決策機制不如民企靈活，地方國企的競爭力自然受到影響。舉個例子，在國企拿地過程中，金額通常是有上限的，超過上限，國企會選擇退出。雖然地方性房地產國企在承擔政府職能，如保障性住房方面有一定優勢，但如果機制不改變，戰略目標不明確，確實有萎縮的趨勢。

中原地產劉淵認為，融資和拿地是相輔相成的。能融到更多資金的房企，在房地產投資方面就比較活躍。

全經聯研究院副院長陳寶存表示，拿地一是看資金實力，二是考核綜合實力。一般性的地方國企，融資成本高，管理成本高，在未來的房地產競爭中，不具備任何優勢。

專家表示，國企傳統的模式與思維決定了競爭力。2009年至2010年，大量的民營地產公司大舉擴張，但在2010年底宏觀調控出臺后，擴張就逐漸停止。而國企在調控后，并未停止擴張步伐，以致房價下跌時資金困難。