三線以下城市房企庫存壓力增大

國內(nèi)龍頭房企受調(diào)控政策影響，正逐漸向二三線城市轉(zhuǎn)移，由于一擁而上，正成為龍頭企業(yè)的 “票房毒藥”。深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)近日就被曝庫存過高。

建業(yè)地產(chǎn)上半年報數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)目前擁有29個在建項目，其中5個項目位于鄭州市，其余24個位于河南省其他城市。根據(jù)測算，建業(yè)目前的庫存按今年前9月的銷售速度需要8.4個月才能賣完，而萬科等地產(chǎn)公司的銷售周期都在6個月以內(nèi)。兩者的不同之處在于，建業(yè)地產(chǎn)大部分庫存集中在河南，而后者的庫存卻分布于全國各地。

可售貨源或最高達(dá)150億元

10月12日，建業(yè)地產(chǎn)披露，該公司今年前9個月合同銷售額為78億元，同比上升11.7%;銷售面積為118.7264萬平方米，同比上升2.9%。其中，合同銷售來自全國超過19個城市，包括鄭州、洛陽、信陽、濮陽及周口等二、三、四線城市。

盡管公司完成全年銷售目標(biāo)問題不大，但是巨大的庫存量卻是建業(yè)地產(chǎn)面臨的難題。國元香港曾在研究報告中透露，建業(yè)地產(chǎn)全年目標(biāo)約90億元，占可售貨量的55%左右，并稱其目標(biāo)比較保守。若以此計算，該公司今年全年的可售貨量逾160億元。德銀日前發(fā)布的一份研究報告也指出，估計今年下半年建業(yè)地產(chǎn)可售資源達(dá)120億~150億元。

據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2012年半年報顯示，上半年完成新開工建筑樓面面積84.58萬平方米，存量房面積約27萬平方米，共計約111.58萬平方米。如果上半年新開工面積在下半年上市，按最近9個月的平均銷售面積13.1918萬平方米計算，庫存消化周期為8.4個月。

對此，建業(yè)地產(chǎn)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于建業(yè)的庫存量暫時沒有統(tǒng)計，但建業(yè)地產(chǎn)有自己的品牌優(yōu)勢和營銷對策，現(xiàn)在的庫存并沒有對整個集團(tuán)造成困難。

與其他房地產(chǎn)公司重點開發(fā)一二線城市不同，一直以來建業(yè)地產(chǎn)的布局重點都在三四線城市。

7月18日，河南省統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，上半年河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資1271.84億元，增長15.6%，同比回落20.6個百分點。一季度、前4個月、前5個月和上半年，河南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長24.6%、23.8%、20.6%和15.6%，呈現(xiàn)逐漸回落態(tài)勢。北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊表示：“投資下滑，證明開發(fā)商不看好河南市場。”

三、四線城市銷售壓力大

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，數(shù)據(jù)顯示，隨著標(biāo)桿房企銷售業(yè)績回暖，以及推盤節(jié)奏的放緩，之前開發(fā)商高企的存貨得到了快速消化。

以萬科和保利為例，根據(jù)中原統(tǒng)計，截至2012年8月底，萬科和保利的庫存面積 (已獲預(yù)售證但尚未售出)均約為500萬平方米，按其最近3個月的平均銷售面積108萬平方米、94萬平方米計算，其庫存消化時間分別為4.6個月和5.3個月;若按近12個月的平均銷售量計算，庫存消化周期分別為5.3個月和7.3個月，屬于合理范圍。

張磊表示，普通房企和標(biāo)桿房企的庫存消化時間差距應(yīng)該不超過1個月。“如果建業(yè)地產(chǎn)庫存消化時間達(dá)8.4個月，那就太長。四季度房企將繼續(xù)分化，不排除部分業(yè)績完成速度較慢的房企將掀起一輪降價促銷潮。”

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)和萬科的土地儲備結(jié)構(gòu)基本一樣，都是集中在次發(fā)達(dá)二線城市、發(fā)達(dá)二線城市到一線城市3個階梯。但建業(yè)地產(chǎn)今年的可售樓盤集中在鄭州、洛陽、開封、平頂山、濟(jì)源、周口、新鄉(xiāng)、漯河、商丘等9個二三四線城市。

二三四線城市樓市的不景氣是建業(yè)地產(chǎn)庫存增多的主因，中國西南省會城市貴陽就是一個例子。據(jù)了解，這個城鄉(xiāng)常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市，由于開發(fā)量的持續(xù)增大，正面臨供大于求的尷尬。“這種現(xiàn)象說明了一二線城市的銷售壓力正在向二三線城市轉(zhuǎn)移。”張磊表示。

房地產(chǎn)業(yè)界專家陳晟表示，一線的特大型城市目前是相對正常供需的狀態(tài);二線城市有一定的供應(yīng)壓力，但還在可控范圍之內(nèi);三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了通過降價都無法完成銷量的供應(yīng)泡沫。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，河南的存貨去化周期在12~15個月之間。在河南省，除了省會城市和一些相對發(fā)達(dá)的地區(qū)，部分三四線城市供應(yīng)壓力明顯過大。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，三四線城市的需求只集中在當(dāng)?shù)厝巳海τ邢蕖＿@些地區(qū)土地成本較低，吸引了一些大型房企往三四線城市發(fā)展，并且開發(fā)的項目規(guī)模都較大。同時地方市場的房企樓盤開發(fā)規(guī)模也不斷增大，這是三線以下城市市場銷售幾近飽和。